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Dr. Christoph Völklöffentlicher Notarwww.notar-voelkl.at
 
Praxis 20. November 2015

Steuerreform 2015 – Teil 2

Rat vom Notar

Bei Immobilienübergaben und gleichzeitiger Schulden- übernahme drohen unliebsame Überraschungen

Wie in der letzten Kolumne beschrieben, erfolgt ab 1. Jänner 2016 bei Schenkungen von Immobilien innerhalb der Familie – abhängig vom Wert der Immobilie – teilweise eine massive Erhöhung der dabei fällig werdenden Grunderwerbsteuer. Diese Details sind erwähnenswert. Übernahme von Schulden:

• 1. Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro. Auf dieser Wohnung haftet ein Pfandrecht für eine Bank mit 75.000 Euro, die von der Tochter zur Rückzahlung übernommen werden soll.

Frage: Ist diese Hypothekarschuld für die Berechnung der Grunderwerbsteuer künftig relevant? Antwort: Nein, da übernommene Schulden bis zu 30 Prozent des Immobilienwertes keine Rolle spielen!

• 2. Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrem Sohn eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro. Auf dieser Wohnung haftet allerdings ein Pfandrecht für eine Bank mit 175.000 Euro, welches vom Sohn zur weiteren Rückzahlung übernommen werden soll.

Frage: Ist diese Hypothekarschuld für die Berechnung der Grunderwerbsteuer relevant? Antwort: Ja, da die Schulden mindestens 75 Prozent des Immobilienwertes erreichen und somit steuerlich nicht mehr eine Schenkung, sondern ein Kauf vorliegt und von den übernommenen Schulden (lediglich) die 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer zu berechnen sind.

• 3. Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro. Auf dieser Wohnung haftet ein Pfandrecht für eine Bank mit 100.000 Euro, welches vom Sohn zur weiteren Rückzahlung übernommen werden soll.

Frage: Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet? Antwort: Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer ist von einem entgeltlichen Teil (Übernahme von Schulden in Höhe von 100.000 Euro) und von einem unentgeltlichen Teil (Verkehrswert abzüglich Schulden, sohin Restwert von 150.000 Euro) auszugehen. Für die Übernahme der Schulden sind 3 Prozent vom Schuldbetrag (= 3.500 Euro) zu berechnen. Für den Restwert gilt das im Teil 1 beschriebene Stufenmodell (Wert bis 250.000 Euro, 0,5 %, für die nächsten 150.000 Euro, 2,0 % und darüber hinaus 3,5 %), sohin im konkreten Beispiel 0,5 Prozent von 150.000 Euro (= 1.250 Euro). Steuerliche Gesamtbelastung: 4.750 Euro (3.500 Euro + 1.250 Euro).

Zusammenfassung: Bei Immobilienschenkungen unter gleichzeitiger Übernahme von Schulden kann die Berechnung der Grunderwerbsteuer von den sonst geltenden Stufensätzen deutlich abweichen und bedarf daher einer genauen Vorausberechnung durch den Notar, um keine nachteiligen Überraschungen bei der Steuerhöhe zu erleben.

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