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Dr. Christoph Völklöffentlicher Notarwww.notar-voelkl.at
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Praxis 19. Oktober 2015

Steuerreform 2015

Rat vom Notar

Teil 1: Immobilienübergaben innerhalb der Familien vorziehen kann mehr als 10.000 Euro sparen. Drei Fallbeispiele.

In den meisten Fällen wird die Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Immobilien an Familienangehörige ab 1.1.2016 steigen, je höher der Wert der Immobilie(n), umso mehr. Zur Wahl der richtigen Entscheidung ist daher eine individuelle Beratung durch den Notar anzuraten.

Die bisherige Gesetzeslage sah vor, dass bei Schenkungen zwischen nahen Angehörigen der dreifache steuerliche Einheitswert als Bemessungsgrundlage gilt. Steuersatz (fix): 2 Prozent Grunderwerbssteuer.

Die neue Gesetzeslage ab 1. Jänner 2016 sieht vor, dass bei Schenkungen zwischen nahen Angehörigen die Bemessungsgrundlage dem Verkehrswert (im Durchschnitt das 10- bis 15-fache vom Einheitswert) entspricht. Steuersatz: variabel.

Bei einem Immobilienwert bis € 250.000 fallen 0,5 Prozent Grunderwerbssteuer an, für die nächsten € 150.000 sind es 2,0 Prozent Grunderwerbssteuer, und alles was über € 400.000 liegt schlägt mit 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer zu Buche, jeweils vom Verkehrswert der Immobilie berechnet.

• Erstes Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Einfamilienhaus. Der Einheitswert beträgt € 40.000, der Verkehrswert € 700.000. Bisher waren 2 Prozent vom dreifachen Einheitswert (= € 120.000) zu leisten, also € 2.400. Ab 1. Jänner 2016 fallen bis € 250.000 zunächst 0,5 Prozent an, das sind € 1.250; für die nächsten € 150.000 beträgt der Steuersatz 2 Prozent, es kommen also € 3.000 hinzu; für alles was über € 400.000 liegt, fallen 3,5 Prozent zusätzlich an, das macht € 10.500. In Summe fallen, bei diesem Beispiel, € 14.750 an. Die Differenz zur alten Gesetzeslage macht sage und schreibe € 12.350 aus. Diese Berechnung würde auch nicht anders ausschauen, wenn Eltern, die das Haus je zur Hälfte besitzen, dasselbe ihrem Sohn weitergeben, da es sich bei einem Haus um eine wirtschaftliche Einheit handelt.

• Zweites Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Wohnung. Der Einheitswert beträgt € 11.000, der Verkehrswert € 180.000. Bisher wurden 2 Prozent vom dreifachen Einheitswert fällig, das sind € 660. Ab 1. Jänner 2016 sind bis € 250.000, wie oben ausgeführt, 0,5 Prozent abzuführen, ergo € 900. Die Differenz der neuen Gesetzeslage zur alten ist plus € 240. Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden für die Steuerberechnung in Hinkunft zusammengerechnet.

• Drittes Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Wohnung (Einheitswert € 11.000, Verkehrswert € 180.000), stirbt nach drei Jahren und vererbt ihrer Tochter eine weitere Wohnung (Einheitswert € 15.000, Verkehrswert € 250.000): Für die Schenkung errechnet sich eine Grunderwerbsteuer von € 900. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer anlässlich der Erbschaft sind die Verkehrswerte der beiden Wohnungen zusammen zu rechnen, weshalb sich bei der Erbschaft der zweiten Wohnung eine (erhöhte) Grunderwerbstreuer (von der Gesamtbemessungsgrundlage € 430.000) in Höhe von € 4.400 ergibt. Die künftige Berechnung der grundbücherlichen Eintragungsgebühr ist noch nicht völlig geklärt; entweder wird diese Gebühr (1,1 %) weiterhin vom dreifachen Einheitswert berechnet oder dann auch vom Verkehrswert, was die Differenz zur bisherigen Besteuerung noch weiter erhöhen könnte.

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