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Von Mag. Susanne Glawatsch, MEDplan
 
Praxis 22. September 2014

Der richtige Zeitpunkt für den Eigenheimverkauf

Steuern in der Praxis

Wann können Sie Ihr Zuhause steuerfrei verkaufen?

Greift die „Hauptwohnsitzbefreiung“, so können Sie Immobilien ohne Abgabe der Immobilienertragsteuer veräußern.

Immobilien sind mittlerweile Luxusgüter, teuer in der Anschaffung und – seit Einführung der Immobilienertragssteuer – kaum noch steuerfrei veräußerbar. Natürlich schont das Finanzamt all jene, die ihr Zuhause verkaufen wollen bzw. in Folge von Scheidungen verkaufen müssen. Im Fachjargon heißt dieses Steuerbonbon „Hauptwohnsitzbefreiung“. In einem aktuellen Informationsschreiben nimmt das Ministerium Stellung, wann die Befreiung im Detail greift.

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, fällt im Regelfall Immobilienertragsteuer an. Eine Ausnahme davon ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Sie können Ihr Eigenheim steuerfrei verkaufen, wenn …

• Sie es ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben oder

• es Ihnen innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.

Als Eigenheim gelten Eigentumswohnung oder Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen samt Grund und Boden bis zu 1.000 m2.

Hausverkauf nach Scheidung

Am besten lässt sich die Hauptwohnsitzbefreiung anhand von Beispielen illustrieren:

• Nach der Scheidung von Frau Dr. A. und Herrn Dr. A soll das gemeinsame Haus im Grünen verkauft werden. Der Verkauf bleibt für beide steuerfrei, weil der Hauptwohnsitz von der Steuer ausgenommen ist.

• Das gilt auch bei Unterbrechungen. Herr Dr. D. kaufte mit seiner Frau im Jahr 2000 eine Wohnung und lebte zehn Jahre darin. Seit 2010 wird die Wohnung vermietet. Im Jahr 2014 überlegt Herr Dr. D. einen Verkauf. Auch hier ist der Verkauf steuerfrei, weil die Wohnung in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf zumindest fünf Jahre lang Hauptwohnsitz war.

Immobilienverkäufe fallen naturgemäß häufig bei Erbschaften. Wenn Sie ein Grundstück übertragen bekommen und es veräußern wollen, kommt Ihnen die Hauptwohnsitzbefreiung nur dann zugute, wenn sie selbst die Voraussetzungen für die Befreiung erfüllen.

• Der Medizinstudent K. erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der K. bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Dieser Verkauf ist nicht befreit. Wäre K. innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z. B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.

Ein Haus wird von zwei Söhnen geerbt, wobei Sohn A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz begründet und seinen Bruder ausbezahlt. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann ist die Befreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Das liegt dann vor, wenn Sie das finanzielle Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes getragen haben. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, Sie als Eigentümer allerdings das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatten.

Mag. Susanne Glawatsch ist geschäftsführende Gesellschafterin der Steuer- und Unternehmens- beratungskanzlei MEDplan.

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