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Praxis 28. Februar 2014

Immobilienfonds als Veranlagungsalternative

Nachfrage nach Immobilien führt zu steigenden Preisen.

„Wir leben in einem Jahrhundert der Städte. Ballungszentren ziehen die Menschen an. Die gestiegene Lebenserwartung, der Trend zu Single-Haushalten sowie der Zuzug in die Ballungsräume führen zu einer Verknappung des Angebots. Hier wollen wir Abhilfe schaffen“, meint Peter Karl, Geschäftsführer Erste Immobilien KAG. Daher stehen in der Einkaufspolitik der Gesellschaft wie von Beginn an Wohnimmobilien an erster Stelle, Büro- und Gewerbeflächen ergänzen das Portfolio.

Das Vorjahr war für den Erste Immobilienfonds und die österreichischen Immobilien- Investmentfonds Gesellschaften ein sehr erfolgreiches. Das Gesamtfondsvolumen der fünf österreichischen Anbieter erhöhte sich um 21 Prozent auf 4,1 Milliarden Euro (Daten per 30. Dezember 2013, Quelle VÖIG).

Das Fondsvolumen des Erste Immobilienfonds hat mit Anfang Februar die 750 Millionen Euro-Marke überschritten. Die Vorjahres-Performance 2013 betrug rund 2,7 Prozent (brutto).

Immobilienprojekte in Deutschland und Österreich

Anfang 2014 wurde der Ankauf mehrerer Objekte in der Hansestadt Hamburg abgeschlossen. Zwei gemischt genutzte Objekte sowie eine Büroimmobilie standen auf der Einkaufsliste des Erste Immofonds. Darüber hinaus investiert der Fonds auch in ein Wohnprojekt mit 136 Wohnungen. Die Fertigstellung ist für 2015 geplant. Die Zukäufe heben das Immobilienvermögen auf aktuell rund 518 Millionen Euro an. „Die neuen Immobilien in Hamburg passen ideal zu unserer Anlagestrategie. Der Standort ist eine sinnvolle Ergänzung zu unseren Objekten in Österreich. Für das Jahr 2014 haben wir uns viel vorgenommen. Drei Wohnprojekte in Wien und Graz mit rund 200 Wohnungen stehen vor der Fertigstellung. Diese werden wir voraussichtlich bis Herbst 2014 in den Fonds übernehmen“, betont Karl. Regional investiert der Fonds nur in Österreich und in Deutschland. „Deutschland mit dem aktuellen Investmentstandort Hamburg ist ein interessantes Pflaster. Dort gebe es nach wie vor gute Ankaufsmöglichkeiten bei entsprechender Nachfrage. Österreich mit Wien und den Landeshauptstädten bleibe weiterhin die Nummer 1. Hier freut es mich, dass wir seit 2013 auch in ein Wohnprojekt in Linz investieren. Die Stadt durchlebt einen großen Imagewandel, die Bevölkerung und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Also ein interessanter Standort für uns“, ergänzt Karl.

Keine Preisblase bei Wohnimmobilien

Infolge des niedrigen Zinsniveaus stehe die Veranlagung in Immobilien bei vielen Investoren nach wie vor hoch im Kurs. Es seien vor allem Wohnimmobilien, die sich großer Beliebtheit erfreuen. Logische Konsequenz: Die Preise am Wohnmarkt haben stark angezogen, mancherorts werde sogar von einer „Preisblase“ gesprochen. Es bestehen gute Gründe, welche die Preisentwicklung der letzten Jahre rechtfertige: Einerseits suchen Anleger im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld verstärkt Sachwerte.

Dabei sind Spekulationen zumeist kein Thema. Weiters erfolge die Finanzierung, auch bedingt durch die strengeren Regeln bei der Kreditvergabe, überwiegend mit Eigenmitteln. Und auch von Nutzerseite ist in Städten wie Wien eine entsprechende Nachfrage vorhanden. „Diese Faktoren lassen eine Immobilienblase nicht befürchten. Nichtsdestotrotz sollte jeder Käufer beim Kauf genau rechnen. Denn die Preise seien in vielen Fällen durchaus zu hoch“, empfiehlt Karl.

Die Nachfrage nach Immobilienfonds ist in Österreich ungebrochen. Für 2014 ist der Immobilien KAG-Geschäftsführer optimistisch, das Fondsvolumen abermals um einen dreistelligen Millionenbetrag steigern zu können. „Mit unserer konservativen, auf Österreich und Deutschland konzentrierten Strategie entsprechen wir genau den Bedürfnissen der Anleger“, so Karl.

VKI startet Sammelklage

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) startet eine Sammelklagen-Aktion gegen einige Banken (NÖ Raiffeisen-Regional-Banken, Volksbanken, einzelne Hypo und Privatbanken) wegen Fehlberatung bei geschlossenen Immobilienfonds. „Mit anderen Banken finden parallel dazu sehr konstruktive Gespräche zu einer außergerichtlichen Einigung statt. Mit der Erste Bank wurde bereits ein Vergleich erzielt“, so Peter Kolba, Leiter des Bereiches Recht im VKI.

In den Jahren ab 2002 hätten insbesondere heimische Banken ihren langjährigen Kunden Unternehmensbeteiligungen an Immobilien unter der Bezeichnung „Geschlossene Fonds“ vermittelt; als sicher und ertragreich – oft als Pensionsvorsorge. Heute stehen so manche Fonds „unter Wasser“ und fordern die Anleger auf, in der Vergangenheit erhaltene „Ausschüttungen“ zur Abwendung einer Insolvenz zurückzuzahlen. Es wurde mit Inkassobüros, Klagen und Zwangsvollstreckung gedroht. Erst durch diese Überraschung erkannten viele Anleger, was ihnen vermittelt wurde und sehen sich von den Banken in wesentlichen Punkten falsch informiert, bzw. in Irrtum geführt“, erklärt Kolba.

Die häufigsten Falschinformationen

Konkret geht es um folgende Punkte: Es wurden jährliche Ausschüttungen von sieben Prozent und mehr zugesagt. Darüber hinaus wurden Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren zugesagt – in Wirklichkeit können die Anleger nach dieser Frist erstmals kündigen und die endgültige Kapitalauszahlung zieht sich bis über Jahre hin.

Die Modellrechnungen der Fonds zeigen laut Sachverständigen, dass der prognostizierte „Erfolg“ wenn überhaupt, nur bei optimalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu erzielen war. Des Weiteren wurden extrem hohe Kosten (bis 21%) für Vermarktung, Fremdfinanzierung sowie Verwaltung in Rechnung gestellt. Last, but not least bezeichnen Sachverständige bei diesen Produkten ein „besonders hohes Risiko“. Darauf und auf die Besonderheiten einer solchen Unternehmensbeteiligung wurden die Kunden nicht hingewiesen. Nunmehr bietet der VKI den rund 300 Kunden der Banken, die keine Gespräche über eine generelle Lösung führen wollen, an, ihre Ansprüche dem VKI zum Inkasso abzutreten. „Wir rechnen mit Abtretungen in Millionenhöhe“, so Kolba. Und weiter: „Wenn Banken Gespräche ablehnen und auch keine Verjährungsfristen abgeben, dann bleibt den Geschädigten kein Ausweg: Entweder man klagt die Schadenersatzansprüche ein, oder diese drohen zu verjähren.“

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen, welches je nach Fondgröße auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien verteilt werden muss. Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften.

Geschlossene Immobilien-Investments sind unternehmerische Beteiligungen und bieten Investoren die Möglichkeit, sich mit allen Chancen und Risiken indirekt an Immobilien (z.B. Büro- und Geschäftsimmobilien) zu beteiligen, die sonst nur Großinvestoren oder institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Dabei beteiligen sich Anleger langfristig (zu mindestens zehn Jahre) an einem oder mehreren Objekten. Dadurch erhalten sie die Möglichkeit, während der Laufzeit am Erfolg aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie bei einem späteren Verkauf der Immobilien an möglichen Wertsteigerungen zu partizipieren.

Die Beteiligung erfolgt über einen Treuhänder, das Management übernehmen qualifizierte und professionelle Mitarbeiter aus den Bereichen der Immobilien- und Finanzwirtschaft.

M. Strausz, Ärzte Woche 10/2014

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