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Praxis 21. Februar 2014

Ende des Immobilienhypes erreicht

Preise für Wohnungen und Häuser in Ballungsgebieten steigen, Mieten stagnieren.

2013 kehrte die Immobilienpreisentwicklung in Österreich zur Normalität zurück. Die übermäßig starken Preisschwankungen der letzten Jahre sind Vergangenheit. Im gesamten Bundesgebiet pendeln sich die Wertänderungen auf einem gemäßigteren Niveau ein. Andererseits legen die Zielgebiete von inner- und außerösterreichischer Zuwanderung weiterhin preislich stark zu. Das zeigen die aktuellen ImmoDEX-Immobilienmarktanalysen der größten heimischen Immobilienplattform www.Immobilien.net.

Vor allem in den großen Städten und deren Einzugsgebieten gab es vergangenes Jahr Preisanstiege bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – ganz im Gegensatz zu ländlichen Gebieten mit schwacher Infrastruktur, wo es auch Preisrückgänge gab. „2013 ist die Vernunft auf den österreichischen Immobilienmarkt zurückgekehrt. Wirtschaftliche Faktoren wie Angebot und Nachfrage, demographische Veränderungen aber auch die Qualität der Immobilien bestimmen wieder die Investitionsentscheidungen und nicht mehr Angstkäufe wegen drohendem Kapitalverlust“, fasst Alexander Ertler, Geschäftsführer von Immobilien.net, die Entwicklung auf dem heimischen Immobilienmarkt zusammen.

Städtische Umlandgebiete auf dem Vormarsch

Zu den stärksten Wachstumsgebieten gehörten 2013 die großen österreichischen Städte und deren Umland. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ergab die immobilien.net-Analyse in den Wiener Umlandbezirken Baden, Korneuburg und Wien-Umgebung Preissteigerungen zwischen vier und sieben Prozent. Das entspricht durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.000 bis 2.300 Euro (Medianpreise exkl. Ust.). Tulln, das sich zu einem neuen Einzugsgebiet für die Bundeshauptstadt entwickelt, toppt diese Entwicklung mit plus zehn Prozent Wertanstieg. Mit knapp 1.800 Euro/m² liegt der Bezirk aber noch deutlich unter dem durchschnittlichen Preisniveau des Wiener Umlands.

Aber auch in anderen österreichischen Wachstumsregionen legten die Preise verstärkt zu. In Linz und Linz-Land stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen fünf und sechs Prozent auf durchschnittlich 2.000 bis 2.400 Euro/m². Im Norden der oberösterreichischen Landeshauptstadt, in Urfahr-Umgebung, legten die Preise sogar um über zehn Prozent auf mehr als 2.000 Euro zu.

Auch in Salzburg-Stadt, aktuell die teuerste Landeshauptstadt in Österreich, und Umgebung legten die Eigentumspreise bei Wohnungen um über fünf Prozent zu. Hier ist der Bezirk Hallein mit ebenfalls mehr als zehn Prozent Preisanstieg zu erwähnen, der das Ballungsgebiet auf Preise zwischen 2.800 und 3.400 Euro/m² hebt.

Im Süden und Osten Österreichs sind die Preistrends weniger eindeutig. In Eisenstadt und Graz steigen Eigentumspreise mit drei Prozent auf 1.500 bzw. 2.250 Euro/m² geringer als in den Top-Ballungsgebieten. In Klagenfurt fallen die Preise sogar leicht um 0,4 Prozent auf knapp 2.000 Euro, ebenso wie in Innsbruck und Bregenz, wo im Schnitt ein Minus von zwei Prozent auf 3.300 bzw. 2.200 Euro zu verzeichnen war.

Wien bleibt Top-Immobiliengebiet in Österreich

In der Bundeshauptstadt sind die Preise für Eigentumswohnungen im Vorjahr in den meisten Bezirken signifikant gestiegen. Egal ob gebraucht, saniert oder Neubau, Wohnungen legen im Wert zu, jedoch weniger stark als in den vergangenen Jahren. Insbesondere, wenn man die Inflation in der Höhe von 2,0 Prozent für 2013 einrechnet. Im Schnitt kostet der Quadratmeter einer gebrauchten Eigentumswohnung in Wien 3.100 Euro im Median, was einem Zuwachs von 4,8 Prozent (ohne Einberechnung der Inflation) entspricht. Bei einer sanierten Wohnung liegen die Kosten bei 4.000 Euro (plus 5,4 Prozent), bei einer Neubauwohnung um die 4.500 Euro, was plus 3,4 Prozent entspricht. Am stärksten fielen die Preissteigerungen in den verhältnismäßig günstigen Bezirken wie Favoriten und Simmering auf, wo die Quadratmeterpreise etwa bei gebrauchten Objekten noch unter 2.500 Euro liegen. Dort gab es 2013 Wertzuwächse zwischen acht und neun Prozent. Bei sanierten Wohnungen liegt Wien Wieden mit etwa acht Prozent an der Spitze. Der Preisanstieg auf etwa 5.000 Euro lässt sich vor allem durch die regen Sanierungstätigkeiten bei Altbauten erklären. Bei Neubauwohnungen gibt es in Wien Alsergrund und Wien Floridsdorf mit elf beziehungsweise zwölf Prozent Preissteigerung den stärksten Anstieg. Im 9. Wiener Gemeindebezirk ist der Zuwachs auf 6.000 Euro pro Quadratmeter vor allem durch den hohen Anteil an Dachgeschosswohnungen zu erklären. In Floridsdorf liegt der starke Anstieg an den, für Wien, noch sehr moderaten Quadratmeterpreisen bei 3.400 Euro. „Die starke Zuwanderung der letzten Jahre – allein 2012 stieg die Wiener Bevölkerung um über 20.000 Menschen – lässt bei nur geringer Zunahme an neuem Wohnraum jetzt dauerhaft die Preise steigen. Solange hier nicht gegengesteuert wird, ist keine Ende der Preisspirale nach oben bei Eigentumswohnungen abzusehen“, so Immobilienexperte Ertler.

Mieten zwischen Stagnation und leichtem Rückgang

Eine völlig andere Situation zeigt sich bei der Vermietung von Wohnungen auf dem freien Markt. Betrachtet man die Landeshauptstädte, so gab es 2013 bei den Angebotsnettomieten kaum Veränderungen zum Vorjahr. Die höchsten Preisanstiege bei gebrauchten Mietwohnungen gab es in Klagenfurt mit plus drei Prozent auf günstige 6,5 Euro/m². Dahinter folgt Salzburg Stadt mit plus 1,9 Prozent auf durchschnittlich 10,6 Euro, gefolgt von Linz mit einer Steigerung von 1,2 Prozent auf 8,3 Euro. Auch noch leicht im Plus liegt Wien mit 0,4 Prozent, was einer durchschnittlichen Angebotsnettomiete von 9,8 Euro/m² entspricht. Eisenstadt und Innsbruck stagnierten bei 6,6 bzw. 11,7 Euro. In Graz und St. Pölten sanken die Mietpreise im Schnitt sogar um 3,6 bzw. 5,7 Prozent auf 8,1 bzw. 6,6 Euro. „Den Anstieg der Mieten kann man eigentlich in Eurocent messen“, rechnet Ertler vor. „Bis auf Klagenfurt gab es in Österreich keine Landeshauptstadt, die nach Abzug der Inflation noch steigende Mieten vorweisen kann. Auch in Wien gab es etwa bei gebrauchten Wohnungen keine Preisanstiege. Im Gegenteil: In teuren Gegenden wie der Innenstadt und der Josefstadt, aber auch in weniger bevorzugten Lagen wie Simmering, Ottakring oder Floridsdorf sanken die Angebotsnettomieten um über zwei Prozent. Rechnet man die Inflation noch mit ein, kommt man zu deutlichen Wertverlusten“, so Ertler weiter.

Toppreise für Einfamilienhäuser in Toplagen

Die eigenen vier Wände im Grünen in der Stadt sind gefragter denn je. Dies spiegelt sich auch in den Preisen wieder. Die Top-Preisanstiege lagen 2013 in Graz mit knapp 18 Prozent auf 2.700 Euro/m². Danach folgt der Ausnahmebezirk Kitzbühel mit plus 13 Prozent auf durchschnittlich 7.000 Euro, Wien Döbling ist mit 8.200 Euro/m² der teuerste Bezirk in Österreich. In Niederösterreich ist Wr. Neustadt der Spitzenreiter mit plus zehn Prozent auf 1.900 Euro/m². Linz folgt bei den großen Städten mit 7,1 Prozent Zuwachs auf 2.500 Euro vor Salzburg Stadt mit plus 4,9 Prozent auf 4.300 Euro. In Eisenstadt legten die durchschnittlichen Hauspreise um 6,2 Prozent auf 1.600 pro Quadratmeter zu und in Kärnten ist Villach die Toplage mit einem Plus von 5,4 Prozent auf 1.900 Euro/m².

Eigentumswohnungen

Preisveränderungen bei gebrauchten Eigentumswohnungen 2012/13 in Prozent

Burgenland:-6,7

Kärnten:+3,1

Niederösterreich:+6,0

Oberösterreich:+6,3

Salzburg:+5,0

Steiermark:+3,3

Tirol:+1,8

Vorarlberg:-0,9

Wien:+4,8

Quelle: Immobilien.net

Immobilientrends 2014

• Stagnation bei Immobilienpreisen, insbesondere bei den Mieten

• Immobilienpreise in zentralen, urbanen Lagen werden aber weiter ansteigen.

• Trend zum Eigentum – Einfamilienhaus am Stadtrand – Agglomerationen wachsen.

• Trend zur Anlage setzt sich abgeschwächt fort.

• Qualität der Immobilien wird wichtiger (Lage, Ausstattung, Bauqualität, ...)

• Zeitraum zwischen Angebot und Kauf wird größer – Verweildauer steigt an.

• Expertenwissen in der Vermarktung wird immer wichtiger.

Quelle: Immobilien.net

M. Strausz, Ärzte Woche 9/2014

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