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Praxis 13. November 2007

Die Ordination im steueroptimalen Haus

Das eigene Haus stellt meist die größte Investition unseres Lebens dar. Natürlich stehen dabei Fragen zur Finanzierung oder zum Baumanagement im Vordergrund, aber es lohnt sich, auch die steuerlichen Aspekte eines derartigen Projektes zu berücksichtigen. Und es lohnt sich sogar sehr, wenn man das steuerlich jeweils optimale Modell wählt.

 Zeichnung eines Hauses
Das Haus als Mittelpunkt der gesamten betrieblichen Tätigkeit.

Zeichnung: Jennifer Weiland

Egal ob man sich in einem Dienstverhältnis befindet oder selbständig arbeitet, ein Arbeitsbereich im Eigenheim ist für die Ausübung ärztlicher Tätigkeiten von Vorteil. Was liegt also näher, als diesen Bereich auch steueroptimal zu gestalten?
Die Palette der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten beim Hauskauf oder -bau beginnt mit den – eher bescheiden bemessenen – Sonderausgaben, die jedem „Häuslbauer“ oder Ersterwerber offen stehen. Selbständige und Angestellte, die zusätzlich einer selbständigen Tätigkeit nachgehen, können allerdings mehr herausholen, sofern sie zuhause arbeiten. Bei bestimmten Berufsgruppen nimmt der Fiskus allerdings zunächst einmal an, dass sie das nicht tun. Und dazu zählen neben Lehrern, Politikern und Schauspielern auch Rechtsanwälte und Ärzte.

Wenn Ärzte auf taube Ohren stoßen

Ärzte müssen daher nachweisen, dass sich der Mittelpunkt ihrer gesamten betrieblichen Tätigkeit, also ihre Ordination, in ihrem Haus befindet. Andernfalls geht die Finanz davon aus, dass sie dort auch kein Arbeitszimmer benötigen. Wer nun z.B. einwenden will, dass er oder sie ja auch Gutachten oder Artikel für medizinische Zeitschriften schreibe, und zwar zuhause, findet beim Finanzamt ebenfalls kein Gehör; auch in diesem Fall wird das Arbeitszimmer steuerlich nicht anerkannt. Was aber tun, wenn nur ein Dienstverhältnis vorliegt? Für Nur-Angestellte sind die steuerlich anerkannten Ausgaben schließlich sehr eingeschränkt: Vom im Haus eingerichteten, aber nicht absetzbaren Arbeitszimmer sind neben den Arbeitsmitteln nur Computer, Drucker, Fax- und Telefonanlage sowie etwa spezielle Computermöbel abzugsfähig.
Was spricht dagegen, neben dem Angestelltenverhältnis auch eine kleine selbständige Tätigkeit zu entfalten? Dadurch lässt sich das Arbeitszimmer in vollem Umfang „betrieblich“ ansetzen. Darüber hinaus können z.B. auch die Einrichtung des Zimmers sowie Maßnahmen zu dessen Instandhaltung steuerwirksam werden.
Sobald die Ordination ins private Haus eingegliedert ist, gilt der entsprechende Anteil des Hauses als Betrieb; alle Hausaufwendungen werden für diesen Teil aliquot anrechenbar. Das heißt, dass also z.B. Gebäudeabschreibung, Betriebskosten (Heizung, Strom, Telefon etc.), Haushaltsversicherung oder Finanzierungs-Zinsen steuerlich zum Teil wirksam werden.
Um diesen Anteil zu optimieren, sollte man bereits bei der Erstellung des Bauplanes auf einschlägige Indizien achten: Die Räume sollten sich schon durch ihre Bezeichnung der betrieblichen Sphäre zurechnen lassen, also Namen wie „Archiv für Patientenunterlagen“, „Patienten-WC“ oder „Therapieraum“ tragen. Diese Variante hat allerdings einen Nachteil, der bei einem späteren Verkauf der Immobilie schlagend wird: Ab einem „betrieblichem Anteil“ von einem Fünftel muss dessen Wertsteigerung nachversteuert werden.
Daher ist zu überlegen, ob man nicht den Ehepartner oder Lebensgefährten oder wen auch immer, zu dem man großes Vertrauen hat, mit ins Spiel bringen sollte – und zwar so: Die betreffende Person kauft ein Grundstück mit einem alten Haus oder lässt ein Haus bauen und vermietet dieses für Ordinationszwecke weiter. Das hat erstens den Vorteil, dass das Gebäude im Privatbesitz bleibt, bei einem späteren Verkauf also kein betrieblicher Anteil ins Privatvermögen transferiert werden muss.
Zweitens können auf Mieterseite Investitionen wie z.B. der Ausbau der Ordination auf die Mietdauer – also kürzer, sprich aufwandserhöhender – abgeschrieben werden. Der gesamte Steuerspareffekt ist natürlich umso größer, je höher das Einkommensgefälle zum Ehepartner ist. Dadurch kann man das steuerlich günstige „Familiensplitting“ auf völlig legale Weise optimieren.

Offene Erwerbsgesellschaft als Alternative

Wenn aus emotionalen Gründen das Alleineigentum nicht auf den Partner übertragen werden soll, bleibt eine Variante mit einer Offenen Erwerbsgesellschaft der (Ehe-)Partner als Hälftegesellschafter denkbar. Dieses Modell ist natürlich etwas komplexer, aber steuerlich ebenfalls interessant: Der Aufwand kommt dabei zur Hälfte als Mietaufwand, zur Hälfte als Hausanteils-Abschreibung steuerlich zum Tragen.
Eine weitere, äußerst interessante Variante, welche wohl auch für Ärzte in absehbarer Zeit rechtlich möglich sein wird, ist die Vermietung an eine GmbH. Dabei kommt es juristisch zu einer exakten Leistungsvereinbarung zwischen zwei getrennten Personen. Der Hausbesitzer verrechnet an eine Gesellschaft, und zwar „fremdüblich“, also zu Konditionen, die auch einem beliebigen anderen Geschäftspartner gewährt worden wären. Bei diesem Modell sorgt die Bemessung der Beteiligungsverhältnisse am Haus und an der GmbH für eine optimale Verteilung der Einkünfte.

Klare Grenzen

Die umgekehrte Variante ist hingegen steuerlich nicht zu empfehlen: Wenn eine GmbH das Haus baut und es an eine natürliche Person vermietet, wird bei einem Verkauf auch die Wertsteigerung schlagend. Außerdem wäre bei einem wirtschaftlichen Problem der GmbH auch die Immobilie gefährdet. Was Vermietungs-Konstellationen für private Zwecke angeht, hat die Finanz in ihren Richtlinien der steuer(berater)lichen Kreativität aber klare Grenzen gesetzt: Die Vermietung einer Ehewohnung für private Zwecke wird in sämtlichen Varianten (z.B. Hauseigentümer ist Ehegatte, Hauptmieterin ist Ehegattin; Hauseigentümer ist die aus dem Ehepaar gebildete Hausgemeinschaft, Hauptmieter der Ehegatte) steuerlich leider nicht anerkannt.

Strenger Maßstab

Zu beachten ist daher, dass die Finanzverwaltung auch bei allen Modellen der Vergesellschaftung und bei Vermietungs-Konstellationen zwischen nahen Angehörigen einen strengen Maßstab anlegt. Derartige Gesellschaftsverhältnisse müssen einem Fremdvergleich standhalten, d.h. sie müssten auch zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden sein.
Daher ist nicht nur die Schriftlichkeit der Vereinbarungen ein unbedingtes Muss, auch der Inhalt sollte genauestens festgehalten werden; insbesondere was konkrete Vereinbarungen über Zahlungen betrifft. Und natürlich schadet es nie, wenn man auch einen „außersteuerlichen“ Grund für die Wahl einer steuerlich optimalen Konstruktion im Talon hat.

Mag. Wolfgang Reiterer, Ärzte Woche 46/2007

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