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Praxis 8. November 2007

Bei Verlustbeteiligung steht der Fiskus auf der Bremse

Verlustbeteiligungen werden von der Finanz nach dem Steuerspareffekt bewertet. Ist der „Gewinn aus dem Verlust“ nach Steuern mehr als doppelt so hoch wie vor Steuern, dann wird der Verlustanteil so lange auf die Wartebank geschoben, bis aus dem Engagement Gewinne fließen. Damit ist es dem Finanzminister gelungen, den früher gegen Jahresende aufblühenden Markt der Verlustabschreibegesellschaften kräftig zu stutzen.

„Entsprechend der Rechtslage sind bestimmte Verluste oder Verlustanteile aus spekulativen Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften weder innerhalb eines Steuerjahres mit anderen positiven Einkünften des Steuerzahlers ausgleichsfähig noch in künftige Jahre vortragsfähig“, sagt Mag. Wolfgang Leonhart, MEDTAX-Steuerberater aus Wien. „Dies gilt so lange, bis genau aus diesen Beteiligungen Überschüsse fließen. Erst dann dürfen die bis dahin eingefrorenen Verluste wieder ,aufgetaut‘ werden und damit ihre steuerfreundliche Wirkung entfalten. Dies kann natürlich Jahre dauern.“
„Ob eine Verlustbeteiligung oder ein Verlustabschreibungsmodell unter die genannte, mitunter langjährige Wartetastenregelung fällt oder nicht, hängt dabei in erster Linie von dem abstrakt ermittelten Steuervorteil für den Beteiligten oder Kapitalanleger ab“, so Leonhart. Ist die Veranlagungsrendite einer „verlustträchtigen“ Kapitalanlage durch die Einkommensteuer reduzierende Wirkung des Verlustanteils mehr als doppelt so hoch wie vor dem (fiktiv weggedachten) Steuerspareffekt, dann vermutet die Finanz, dass das Engagement bloß zum Erzielen eines Steuervorteils eingegangen wurde, und verurteilt den Vorgang zum Warten. Ergibt der abstrakte Renditenvergleich, dass das Doppelmaß nicht überschritten wird, dann bleibt alles beim Alten, mit Verlustausgleichsmöglichkeit und (eventuellem) Verlustvortrag.
Kommt ein Verlustbeteiligungsmodell allerdings in die Vermutung der bloßen Steuervorteilserzielung, dann tritt laut Leonhart die Renditenanalyse in Aktion. Es wird ein abstrakter Vergleich mit und ohne Steuervorteil errechnet. Dabei wird die Nach-Steuer-Rendite unter der Vision optimaler steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten untersucht, ohne Rücksicht auf die individuelle Situation beim einzelnen Anleger. Eine Ausnahme von diesem Dickicht aus gesetzlichen Einschränkungen besteht nur bei Vorliegen eines hohen außersteuerlichen Risikos, also etwa bei Hightech-Projekten. „Hier ist aber das Risiko der Anleger nicht zu unterschätzen.“

Eigentum als Vermögensveranlagung

Im Gegensatz zu den so genannten „gewerblichen“ Verlustmodellen ist das Angebot an „Gebäudebeteiligungen“ oder „Miteigentümergemeinschaften“ sehr reichlich bestückt. Bei diesen steht jedoch in erster Linie der Vermögensveranlagungsaspekt im Vordergrund, die steuerliche Komponente hat hier untergeordnete Bedeutung. Derartige Modelle fallen daher nicht unter das Verlustausgleichsverbot. Der Erwerb von „Vorsorgewohnungen“ wird häufig als zusätzliches Pensions-Standbein beworben. Das Modell der „Vorsorgewohnung“ ist eine Investition in die Zukunft, die kaum weniger spekulativ und risikobehaftet ist als eine Veranlagung in Aktien oder in Fonds. Man errichtet als Bauherr eine Eigentumswohnung oder lässt die Wohnung für eigene Rechnung auf eigenes Risiko errichten.
Dazu bedarf es eines ausgeklügelten Systems und eines in diesen Dingen erfahrenen Baupartners. Denn die Stellung eines Bauherrn wird von steuerlichen Bestimmungen genau geregelt, und eine falsche Weichenstellung macht das ganze Projekt unattraktiv. Das Konzept der Vorsorgewohnung wird von diesem Organisator von vornherein total durchgeplant. Tatsächlich gibt der Bauherr mit seiner Unterschrift unter zahlreiche Vollmachten und Verträge die Betreuungsarbeiten an den Organisator des Projektes ab. Dabei sind der Finanzierungsplan und die auf Jahre hinaus ausgeklügelte Rentabilitätsrechnung das Grundgerüst der Investition. „Bei Einstieg in die Objekterrichtung wird vom Bauherrn im Regelfall bloß der Grundanteilkauf und ein angemessener Eigenmittelanteil verlangt, allenfalls noch eine Summe für die planerische Projekt-Reifmachung. Die Restfinanzierung besorgt wiederum der Organisator durch Vermittlung von Krediten.“

Organisator bietet Garantie auf Vermietung des Objektes

Über die Bauabwicklung hinaus bietet der Organisator aber noch ein Zusatzservice an, der dem zukünftigen Wohnungseigentümer das Gefühl vermittelt, dass er sich um nichts zu kümmern braucht, nämlich die Verwaltung und eine zusätzliche Vermietungsgarantie. Dabei wird zumeist aber nur die Vermietung des Objektes, nicht aber die Höhe der erzielten Mieteinnahmen garantiert. Ein Unsicherheitsfaktor ist die Höhe der zu erzielenden Miete, weil diese letztlich vom Wohnungsmarkt und vom Vorhandensein zahlungswilliger Mietinteressenten abhängt. „Aus diesem Grund versucht man aus den verwalteten Wohnungen eine Art Vermietungspool zu machen, um Unterschiedlichkeiten des Wohnungsmarktes auszugleichen und das Sortiment des Wohnungsangebotes zu verbreitern“, sagt Leonhart. Dazu gehört auch, dass Vorsorgewohnungen einerseits in unterschiedlichen Wohnlagen und andererseits in unterschiedlichen Größen initiiert werden, wobei Kleinwohnungen im Vordergrund stehen.

Zunächst gibt es eine Reihe

von Verlustjahren zu überdauern, in denen die vom Organisator verrechneten Vorplanungs-, Beratungs-, Vermittlungs- und Finanzierungskosten verkraftet werden müssen – vor allem die Kreditzinsen, die für die aufgenommenen Fremdmittel periodisch anfallen. Die Kredittilgung selbst wird im Regelfall aufgeschoben und auf die erwarteten Mieteinnahmen abgestimmt. Es erspart sich ein künftiger Vermieter gegenüber privaten Wohnungserrichtern rund ein Sechstel der Baukosten. Er erhält nämlich die in den Baukosten enthaltene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück.

Steuervorteile trotz anfänglicher Verluste

Auch die anfänglichen Verlustjahre bringen Steuervorteile. Durch Aufrechnung der Verluste mit anderen Einkünften lassen sich Steuerminderungen erzielen. Was freilich voraussetzt, dass diese anderen Einkünfte auch ausreichend genug sind, um die Anlaufverluste aus der Immobilie „aufzusaugen“. Womit wiederum der Kreis der künftigen Vorsorger relativ eingeschränkt wird. Der Bauherr und künftige Wohnungseigentümer muss von Anfang an dem Finanzamt erklären, dass er die Absicht hat, die Immobilie fremd zu vermieten. Ferner muss er für eine absehbare Zeit prognostizieren, dass er mit seiner Immobilie letztlich einen „Gesamtüberschuss“ aus der Investition erwartet.
Das Vorsorgewohnungsmodell hat – einen seriösen Organisator vorausgesetzt – also durchaus positive Seiten, freilich auch Risiken. Die Höhe der in ferner Zukunft zu erzielenden Mieteinnahmen ist kaum völlig abzusichern. Das Risiko, dass die Finanz mangels plausibler Überschussrechnung das Modell doch noch zum Liebhabereiobjekt einstuft (mit spürbaren steuerlichen Nachbelastungen) ist latent vorhanden. Das Risiko jedes Hausherrn, nämlich die Art der Mieter und die von ihnen verursachten Negativfolgen, ist ebenso wenig zu vermeiden wie das Ausmaß der niemals vorhersehbaren Reparaturen. „Aus dem vielfach erhofften Zuschuss zur Pension kann auch ein nötiger Zuschuss aus der Pension werden.“

Michael Dihlmann, Ärzte Woche 45/2007

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