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Praxis 13. November 2006

Richtig mieten oder vermieten

Mietverträge sind an und für sich keine große Sache - doch wer Rechtssicherheit braucht, sollte sich beraten lassen. Wenn Ärzte als Mieter oder Vermieter Verträge abschließen, will das Finanzamt jedenfalls eine ordentliche Vergebührung gewahrt wissen.

Stempelmarken sind zwar mittlerweile Makulatur, doch das Gebührenrecht gleicht einem Dschungel, aus dem es verschiedenste Wege gibt. Auf der Suche nach Geld schickt der Finanzminister seine Fachleute verstärkt in dieses Terrain. In einem Mietvertrag sollte deshalb genau festgelegt werden, wer für welche Gebühren aufkommt. Vor dem Gesetz sind alle gleich und somit beide Seiten Schuldner.
Wenn nun nicht klar hervorgeht, wer was zahlt, hält sich das Finanzamt üblicherweise an den Vermieter. Das kann sogar passieren, wenn der Mieter verpflichtet wurde - denn die Meldepflicht obliegt dem Vermieter. Wer einen Vertrag nicht ordnungsgemäß meldet, riskiert die Verdoppelung der Gebühr.

Vorsicht mit Schlupflöchern

Gebührenfällig sind nur schriftliche Verträge. Wer sich hier Schlupflöcher suchen möchte, sollte zumindest fachlichen Rat einholen. Schließlich kann ein schriftliches Angebot auch durch eine "schlüssige Annahme" zustande kommen. Gerade bei Konzernen oder unter Verwandten passiert es immer wieder, dass man sich diesen Weg erspart.
Wer sich die mündlichen Vereinbarungen durch wechselseitige Briefe bestätigt, hat trotzdem den Mietvertrag beurkundet. Das gilt übrigens auch für ein simples Antwortmail.
Bei hohen Geschäftsraummieten wird oft trickreich nach der Vermeidung der formellen Urkunde gesucht. Eine Variante wäre, den Mietvertrag zu senden und die Miete einfach zu überweisen. Das Risiko zwischen Rechtsunsicherheit und ersparten Gebühren gilt es aber abzuwägen.

Grundlagen der Bemessung

Bei unbefristeten Verträgen wird ein Prozent vom dreijährigen Jahresmietzins herangezogen, bei befristeten sind die effektiven Jahre als Grundlage heranzuziehen. Probleme mit der richtigen Bemessung sind die so genannten Evergreens vor Gericht. Wer beispielsweise eine Option auf Verlängerung einräumt, hat dies als Vertragsverlängerung zu behandeln - und die Bemessungsgrundlage anzuheben. Erhöht sich der Mietzins über die Vertragsdauer, ist der höchste Wert zur Bemessung heranzuziehen.
Immer wieder wird übersehen, dass auch verpflichtende Mieter-Investitionen zu vergebühren sind, in bestimmten Fällen sogar die Mieterkaution. Nicht zuletzt ist der Mietvertrag auch eine Frage des richtigen Zeitpunkts: Wer mehrere Verträge ausfertigt, muss sie binnen eines Monats beim Finanzamt vorlegen. Ein besonders krasses Beispiel war vor einiger Zeit, dass der Mieter zwei Tage länger gebraucht hatte und der nächste original unterschriebene Durchschlag noch einmal in vollem Umfang extra vergebührt werden musste.

Dr. Jürgen Brunotte, Ärzte Woche 23/2003

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