zur Navigation zum Inhalt
 
Praxis 24. Oktober 2006

Praxismiete bitte ohne Umsatzsteuer

Für die Vermietung von Ordinationsräumlichkeiten sieht das Umsatzsteuergesetz keine verpflichtende Abgabe vor. Trotzdem schreiben viele Vermieter ihren Mietern 20 Prozent Umsatzsteuer vor.

Aufgrund der unechten Umsatzsteuerbefreiung können die meisten Ärzte die auf ihren Betriebsausgaben lastende Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt zurückholen. „Damit stellt natürlich auch jede an einen Arzt in Rechnung gestellte Umsatzsteuer einen Kostenfaktor dar“, sagt Horst Jünger, Steuerberater der MEDTAX-Gruppe in Innsbruck. Dass bei der Vermietung von Praxisräumen Umsatzsteuer angesetzt wird, kann Jünger plausibel erklären: „Kassiert der Vermieter die Miete ohne Umsatzsteuer, so ergeht es ihm wie vielen Ärzten: Der Vorsteuerabzug von den Ausgaben geht verloren, was insbesondere bei Neuerrichtung einer Ordination oder bei Großreparaturen viel Geld ausmachen kann.“ Anders als Ärzte können Vermieter den Vorsteuerabzug aber retten, indem sie auf die Umsatzsteuerbefreiung der Mieteinnahmen verzichten. Lässt der Vermieter die Ordinationsmiete steuerfrei, so hat er einige mögliche Nachteile. Bereits lukrierte Vorsteuern aus früheren Investitionen und Großreparaturen der vergangenen zehn Jahre sind teilweise an das Finanzamt zurückzuzahlen. Die auf die laufenden Ausgaben entfallenden Vorsteuern der vermieteten Ordination können nicht mehr geltend gemacht werden, ebenso die Vorsteuern künftiger Investitionen oder Großreparaturen.

Steuerliche Hintergründe

Jünger erläutert: „Wenn die Baukosten des Vermieters für eine Ordination 180.000 Euro betragen, sind 30.000 Euro Vorsteuer darin enthalten. Bei einer umsatzsteuerfreien Monatsmiete erhält der Vermieter die Vorsteuer aus den Baukosten nicht vom Finanzamt zurück. Zwackt er dem Mieter hingegen Umsatzsteuer ab, dann bekommt er die 30.000 Euro von der Finanz retour.“ Das Problem hierbei ist, dass der Mieter die Umsatzsteuer auch dann noch mitfinanziert, wenn der Vorsteuerbetrag bereits „aufgebraucht“ ist. Dies lässt sich laut Jünger wie folgt vermeiden: „Der Nachteil des Vermieters durch die umsatzsteuerfreie Berechnung kann ohne weiteres errechnet werden. Nun kann der Mieter diesen Betrag zusätzlich zur Nettomiete an den Vermieter zahlen. Im obigen Beispiel könnte der Vermieter für das erste Jahr nach dem Bau auf Umsatzsteuerpflicht optieren und dann auf eine umsatzsteuerfreie Miete übergehen.“ Dies hätte nach der aktuellen Gesetzeslage zur Folge, dass die 30.000 Euro an Vorsteuern sofort lukriert werden können. Im Gegenzug wäre dafür in den kommenden neun Jahren je ein Zehntel der im Investitionsjahr in einem Betrag kassierten Vorsteuer an das Finanzamt zu retournieren. Damit entstehen dem Vermieter Kosten von insgesamt 27.000 Euro, verteilt auf neun Jahre, die er an den Mieter weitergeben kann. Bei einer 30-jährigen Tätigkeit als niedergelassener Arzt am selben Standort bedeutet dies für den Mieter eine nominelle Kostenersparnis gegenüber einer Bruttomiete von immerhin 45.000 Euro. „Handelt es sich, anders als im obigen Beispiel, um ein Objekt, bei dem in den letzten Jahren kaum nennenswerte Investitionen oder Großreparaturen angefallen sind, dann wird der Kostenvorteil mangels rückerstattungspflichtiger Vorsteuern noch um ein Vielfaches größer“, so Jünger.

Vermeidbare Belastung

Für Ärzte stellt die Umsatzsteuer auf die Ordinationsmiete daher eine vermeidbare Kostenbelastung dar. Jünger: „Mit Hilfe einfacher Berechnungen lässt sich die Umstellung auf eine Nettomiete so gestalten, dass auch der Vermieter davon profitiert.“ Diese Berechnung sei einzelnen Vermietern oder deren Beratern zu mühsam, weshalb sie lieber den Finanzminister auf Kosten des Mieters etwas verdienen lassen.

Zu diesem Thema wurden noch keine Kommentare abgegeben.

Medizin heute

Aktuelle Printausgaben