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Praxis 11. April 2006

Vorsicht: Steuerfalle bei Grund und Boden

„Wer sich in der glücklichen Lage befindet, Haus oder Grund sein Eigen nennen zu können, sollte beim Verkauf auf Steuerfallen wie Spekulationssteuer unbedingt Acht geben“, rät Dr. Karl Braunschmid, Ärztesteuerberater in Linz.

Unter „Grundstück“ versteht man steuerlich nicht nur den nackten Grund und Boden, sondern auch bebaute Flächen. „Selbst Eigentumswohnungen fallen unter diesen Begriff“, so Braunschmid. Eine Gefahr, in die Steuerfalle zu tappen, besteht grundsätzlich in zweierlei Hinsicht. Erstens wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbes und dem des Verkaufs weniger als zehn Jahre vergangen sind und zweitens wenn der Verkauf mehr eingebracht hat als für den Erwerb ausgegeben wurde. In diesem Fall möchte der Fiskus mitnaschen, und das bis zu 50 Prozent. „Wer weniger eingenommen hat, darf hingegen nicht mit der aufrichtigen Anteilnahme des Fiskus rechnen“, macht Braun-schmid aufmerksam. „Dieser Verlust kann in der Regel steuerlich nicht geltend gemacht werden, ausgenommen man hat im selben Jahr durch eine andere Transaktion auch noch einen Spekulationsgewinn, was in der Praxis aber nur selten zutrifft.“ Hat ein Steuerpflichtiger ein Grundstück nicht selbst gekauft, sondern als Schenkung oder Erbe erhalten, dann beginnt die Zehnjahresfrist ab dem Kaufzeitpunkt durch den Rechtsvorgänger zu laufen. „Für die Ermittlung des Spekulationsgewinnes werden in diesem Fall die Anschaffungskosten des Gönners herangezogen“, so Braunschmid. Darüber hinaus ist es natürlich möglich, verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück steuermindernd geltend zu machen. „Hier ist engagierte Beraterarbeit gefragt“, betont der Steuerberater, „weil durch solide Vergangenheitsbearbeitung und geschickte Überlegungen dem Finanzamt stattliche Instandhaltungs-, Betreuungs-, Betriebs-, Finanzierungs-, Vermittlungs-, Verkaufs- und Vertragskosten nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht werden können.“

Steuer für Wertsteigerung

Wird ein Gebäude selbst errichtet und innerhalb von zehn Jahren verkauft, dann fällt vom Gebäudegewinn keine Steuer an. Wurde jedoch der Grund, auf dem dieses Gebäude steht, vor nicht mehr als zehn Jahren gekauft und ist der Grundpreis in der Zeit bis zum Verkauf gestiegen, dann will der Fiskus von dieser Wertsteigerung von Grund und Boden Einkommensteuer einheben. Der Verkauf eines Eigenheimes kann auch vor Ablauf von zehn Jahren völlig steuerfrei gestaltet werden. Voraussetzung ist die Nutzung als Hauptwohnsitz seit der Anschaffung und für mindestens zwei Jahre durchgehend. Die Besitzzeit eines Erblassers wäre anrechenbar. Tritt der Fall ein, dass jemand seinen Besitz infolge eines behördlichen Eingriffs wie beispielsweise Enteignung veräußern muss, dann ist ein allfälliger Spekulationsgewinn nicht zu versteuern. Diese Steuerbefreiung wäre auch dann anwendbar, wenn der Nachweis gelingt, dass ein derartiger Eingriff unmittelbar gedroht hat. Erhält jemand ein Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung, ist Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu bezahlen. Fällt beim Verkauf eines solchen Grundstückes Spekulationssteuer an, kann davon – unter gewissen Voraussetzungen – die vorher entrichtete Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer abgezogen werden. Dafür ist allerdings ein Antrag zu stellen. „Offenbar ist sich die Finanz nicht sicher“, so Braunschmid, „ob man nicht doch lieber doppelt Steuer zahlen möchte.“

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