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Praxis 22. März 2006

Investieren mit Hausverstand

Im Zuge der letzten Börsenturbulenzen und der niedrigen Sparzinsen werden Immobilien als lukrative Anlageform wieder neu entdeckt.

„Abgesehen von indirekten Beteiligungen in Form von Immobilienaktien oder Immobilienfonds stehen dem langfristig orientierten Investor auch die Möglichkeiten der direkten Beteiligung zur Verfügung“, meint Dr. Thomas Taut, selbständiger Wirtschaftsberater in Wien. Der gemeinsame Kauf eines Zinshauses, das so genannte „Hausherrenmodell“, ist ebenso wie die populäre Vorsorgewohnung eine direkte Investition in eine zu vermietende Immobilie. „Im Unterschied zur Vorsorgewohnung erhält der Arzt dafür kein Eigentum an einer bestimmten Wohnung, sondern Miteigentum in Form eines prozentuellen Anteils am gesamten Objekt“, erklärt Taut. Durch diesen Unterschied wird die einmalige Investition für den Einzelnen überschaubar. Übliche Größenordnungen liegen im Bereich um die 60.000 Euro, und zwar verteilt auf die ersten vier Jahre. Mit einer zusätzlichen Kreditfinanzierung kann die Liegenschaft revi-talisiert, instand gesetzt und ausgebaut werden.

Beschleunigte Abschreibung

Während der langfristigen Vermietung unter gemeinsamer Verwaltung erzielt der Arzt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und wird somit zum gewerblichen Vermieter. Verlustanteile in der Anfangsphase können mit anderen positiven Einkünften gegen gerechnet werden. Taut: „Was ein Hausherrenmodell so interessant macht, sind nicht zuletzt die Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung.“ Ein Haus wird nämlich normalerweise über 67 Jahre abgeschrieben, exklusive dazu gehörigem Grund. Instandsetzungsarbeiten von wesentlichen Gebäudeteilen, beispielsweise Fenster, unterliegen jedoch einer Abschreibung von nur zehn Jahren.

Sanierung und Denkmalschutz werden „belohnt“

Ebenfalls stark begünstigt sind geförderte Sanierungsmaßnahmen wie der erstmalige Lifteinbau und Aufwendungen aufgrund von Denkmalschutz. Diese Investitionen werden mit einer Abschreibmöglichkeit auf 15 Jahre „belohnt“. Die Nutzung all dieser Vorteile hat der Gesetzgeber aber an die Erfüllung der Liebhaberei-Verordnung geknüpft. Diese besagt, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein steuerlicher Gesamtgewinn zu erzielen ist. „Anders als bei der Vorsorgewohnung beträgt der Zeitraum jedoch 25 statt 20 Jahre, wobei maximal drei Jahre Vorlauf während der Sanierung hinzukommen“, so Taut. „Die beschleunigte AfA darf dabei rechnerisch auf die Normalabschreibungsdauer von 67 Jahren verteilt werden, was das Hausherrenmodell mit noch größerer Sicherheit zum geforderten steuerlichen Gesamtgewinn führt.“

Gewinnphase eventuell erst in der Pension

Je nach Modell übersteigen die Kosten für Revitalisierung, Instandsetzung und Dachgeschoßausbau die Mieteinnahmen etwa zehn Jahre lang. Das Hausherrenmodell ist somit für Gutverdiener optimal geeignet, da die diese Steuerabsetzposten von bis zu 150.000 Euro maximal nutzen können. Die Gewinnphase, in der die Mieteinnahmen die Werbungskosten dann dauerhaft übersteigen, kann bereits in der Pensionszeit liegen. Da greifen eventuell niedrigere Steuerprogressionssätze. In diesem Segment gibt es spezialisierte Anbieter. Diese wählen die Immobilie aus, koordinieren die vertragliche und rechtliche Abwicklung, bereiten die steuerliche Konzeption vor, finanzieren und überwachen den Bau und vermieten und verwalten die Wohnungen. „Der Arzt kann sich auf die Aufgabe beschränken“, so Taut, „die jährlich vorbereiteten Unterlagen an seinen Steuerberater weiterzureichen.“

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