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Praxis 24. November 2005

Umsatzsteuerfreie Ordinationsmiete ist möglich

Seit 1997 haben Ärzte infolge der unechten Umsatzsteuerbefreiung keinen Vorsteuerabzug mehr, was sich auch beim Mietzins auswirken kann.

„Die unechte Umsatzsteuerbefreiung hat zur Folge, dass auch die auf der Ordinationsmiete lastende Umsatzsteuer nicht mehr vom Finanzamt zurückerstattet wird“, so Horst Jünger, Steuerberater aus Innsbruck. Der springende Punkt sei die Tatsache, dass die Miete gar nicht mit Umsatzsteuer belastet sein müsste. Geschäftsraummieten – und dazu gehört auch eine Arztpraxis – sind nämlich per Gesetz von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter hat aber das Recht, statt der Befreiung eine Steuerpflicht mit 20 Prozent zu wählen.

Ein Nullsummenspiel?

Die „freiwillige“ Umsatzsteuer auf die Miete hat einige Folgen: Der Vermieter verlangt vom Mieter weiterhin 20 Prozent Umsatzsteuer, diese zahlt der Vermieter an das Finanzamt. Der Vermieter hat den normalen Vorsteuerabzug für alle seine Ausgaben, die darin enthaltene Umsatzsteuer wird also vom Finanzamt zurückbezahlt. Für den Vermieter geht sich die Umsatzsteuer laut Jünger daher auf plus/minus Null aus. Infolge der unechten Umsatzsteuerbefreiung erhalten Ärzte als Mieter diese Umsatzsteuer allerdings nicht vom Finanzamt zurück. Es wäre für die Mieter deshalb besser, die Miete wäre umsatzsteuerfrei, was – wie schon erwähnt – möglich ist.

Kein Vorteil ohne Nachteile

Die Umsatzsteuerfreiheit hat natürlich auch Folgen. Lässt der Vermieter die Ordinationsmiete steuerfrei, was laut Gesetz jederzeit ohne Bindungsfristen möglich ist, auch wenn zusätzlich andere Wohnungen mit Umsatzsteuer vermietet werden, so hat er drei mögliche Nachteile. „Eine Teilrückzahlung des Ordinationsanteils von Vorsteuern für Investitionen und Großreparaturen der vergangenen zehn Jahre an das Finanzamt ist unvermeidlich. Weiters der Verlust der anteiligen auf die Ordination entfallenden Vorsteuern von den laufenden Ausgaben“, so Jünger. Auch die anteilige Vorsteuer von künftigen Investitionen bzw. Großreparaturen gehe verloren. Das ist also der Haken dabei. Der Mieter zahlt aber jedenfalls keine Umsatzsteuer mehr, was Monat für Monat, Jahr für Jahr bis in die Zigtausende Euro gehen wird. So können im Grunde ganz einfach Win-Win-Situationen entstehen: Der Vermieter rechnet dem Mieter den Nachteil jährlich vor, den er durch die Null-Prozent-Regelung hat, und der Mieter zahlt diesen Betrag zusätzlich zur Nettomiete an den Vermieter.„Wir haben schon erlebt, dass diese Berechnung einzelnen Vermietern oder deren Beratern zu mühsam war und sie lieber den Finanzminister auf Kosten des Mieters etwas verdienen lassen wollten“, so Jünger. Da kommt es dann auf das Fingerspitzengefühl und das Verhandlungsgeschick des Mieters und das Engagement des Steuerberaters an. Und für Leute, die es lieber einfach haben und dafür nicht so genau nehmen, gibt es laut Jünger auch einen Weg: Die Nettomiete ohne Umsatzsteuer wird einfach pauschal um einen Prozentsatz, etwa zehn Prozent, oder Betrag hinaufgesetzt. „Dadurch haben langfristig gesehen im Regelfall beide einen Vorteil“, betont Jünger. „Der Mieter zahlt noch immer zehn Prozent weniger und der Vermieter hat zehn Prozent ‚Reserve’ für seine mög- lichen Nachteile und Mühen.“

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