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Praxis 24. November 2005

Einkünfte aus Vermietung übertragen

„Bei einem Spitzensteuersatz von 50 Prozent rentiert es sich, darüber nachzudenken, inwieweit Einkommensteile auf andere Familienmitglieder mit einem moderateren Grenzsteuersatz umgelenkt werden können“, so Horst Jünger, Ärztesteuerberater in Innsbruck.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann durch Einräumung eines Zuwendungsfruchtgenusses erreicht werden, dass Mieteinkünfte künftig beim Fruchtnießer versteuert werden, ohne dass zivilrechtliches Eigentum an der betreffenden Liegenschaft übertragen werden muss. Als Personen kommen dafür beispielsweise Ehepartner oder studierende Kinder in Frage.

Bedingungen werden geprüft

Hierfür müssen laut Jünger jedoch einige Voraussetzungen vorhanden sein. Damit die Finanz die Zurechnung der Einkünfte beim Fruchtnießer akzeptiert, muss er auf die Einkunftserzielung wesentlichen Einfluss nehmen können. „Dies wird anhand einiger Kriterien geprüft“, so Jünger. Der Fruchtnießer muss den Mietern gegenüber selbst als Vermieter auftreten. Das bedeutet, dass neue Mietverträge vom Fruchtnießer selbst abzuschließen sind. Bei bestehenden Verträgen muss den Mietern die Übernahme der Verträge angezeigt werden.

Beispiel Ferienwohnungen

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen muss der Fruchtnießer in einzelnen Bereichen offiziell aufscheinen. Das gilt für Werbemittel, z.B. Prospekte, Häuserkatalog oder Internet-Auftritt, sowie für die gesamte Korrespondenz mit Beantwortung von Anfragen, Reservierungsbestätigungen, Rechnungen und anderes mehr.

Pflichten des Fruchtnießers

Weiters muss der Fruchtnießer Ansprechpartner für Rechte und Pflichten sein. Dazu gehören Hauptmietzinsabrechnungen, Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder Bestellung des Hausverwalters. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen bestehen Verpflichtungen vor allem gegenüber dem Tourismusverband (Meldepflicht der Übernachtungen, Abführung der Kurtaxe). Die Mieten müssen direkt auf das Konto des Fruchtnießers eingezahlt oder vom Fruchtnießer oder einem von ihm Beauftragten eingehoben werden.
Jünger warnt: „Die Bestellung eines Fruchtgenusses wird gegenüber Dritten nur wirksam, wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Es empfiehlt sich daher, bei der Umsetzung unbedingt auch einen Rechtsanwalt zu konsultieren.“

Vorsicht bei AfA

Der steuerwirksame Ansatz der Anlagenabschreibung im Falle eines Fruchtgenusses ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nicht erfüllt, geht die AfA durch die Fruchtgenussbestellung verloren. Die Geltendmachung durch den Fruchtnießer ist laut Jünger nur dann möglich, wenn er wirtschaftlicher Eigentümer der Liegenschaft wird: „Letzteres wird von der Finanz bejaht, wenn ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Gunsten des Fruchtnießers grundbücherlich eingeräumt wird und die im ABGB angeführten Pflichten auf den Fruchtnießer übertragen werden.“ Wer sich in der höchsten Steuerprogression befindet und auch über vermietetes Wohnungseigentum verfügt, sollte mit seinem Steuerberater einmal über diese Möglichkeit sprechen.

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