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Praxis 21. November 2005

Sparen beim Mieten und Pachten

Wer ein Objekt mietet oder pachtet, sollte sich im Vorfeld auch ein Bild von den möglichen Nebenkosten machen. Ein wesentlicher Punkt ist die Vergebührung eines Mietvertrages.

Ein Mietvertrag ist jeweils binnen eines Monats ab Abschluss zu vergebühren, wobei die Vergebührung laut Gebührengesetz erfolgt. Hierbei ist ein Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inklusive Umsatzsteuer), höchstens aber das 18-fache des Jahreswertes zu vergebühren. Bei unbestimmter Vertragsdauer ist ein Prozent des dreifachen Jahreswertes heranzuziehen. Laut Mag. Erich Stachl von der GfB-Treuhand in Wien ist seit 1. Juli 1999 der Bestandgeber verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. In dessen Vertretung kann das auch der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater sein.

Befristete Bestandverträge

Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt. Neben der Vergebührung des Mietvertrages sind noch Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung oder im Rahmen der Tarifordnung des Urkundenerrichters zu bezahlen. Für die Berechnung einer allfälligen Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus Haupt- oder Untermietzins, anteiligen Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben oder einem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (Beispiel Lift). Allfällige Entgelte für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters sind ebenso einzubeziehen.

Kosten für Vermittlung

Die Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet, kostet bei Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen, Einfamilienhäuser und Geschäftsräume aller Art jeweils drei Bruttomietzinse von Seiten des Vermieters und drei Bruttomonatsmietzinse von Seiten des Mieters. Hier handelt es sich um die Höchstprovision zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, das ist laut Stachl jedoch grundsätzlich verhandelbar.

Geschäftsräume sowie Wohnungen, die nicht dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, können beliebig befristet werden. Beträgt die Frist weniger als zwei Jahre, kann ein Bruttomonatsmietzins als Provision mit dem Mieter vereinbart werden. Beträgt sie mindestens zwei, aber höchstens drei Jahre, so sind zwei Bruttomonatsmietzinse zulässig.

Bei Verlängerung gibt es die Möglichkeit der Ergänzung auf drei Bruttomonatsmietzinse. Die Überwälzung der Vermieterprovision (maximal drei Bruttomonatsmietzinse) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden. Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Das gilt auch für die Heizkosten, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.

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