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© Karl Schöndorfer / picture alliance
 
Praxis 28. Oktober 2016

Raiffeisen Wohnbau: Gewinnfreibetrag nutzen

Wohnbauanleihen. Neben körperlichen Wirtschaftsgütern können betriebliche Anleger seit 2014 im Wertpapierbereich nur Wohnbauanleihen für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag in Anspruch nehmen. Angesichts des wachsenden Wohnraumbedarfs in Ballungsräumen ist die Anlageform für Freiberufler doppelt attraktiv: Sie unterstützen die Errichtung günstigen Wohnraums und können gleichzeitig Steuerbegünstigungen in Anspruch nehmen.

Wer heute durch Wien spaziert oder die Chance hat, von einem der zahlreichen Aussichtspunkte einen Blick auf die Bundeshauptstadt zu werfen, dem stechen unweigerlich eine schier unüberschaubare Menge an Baukränen ins Auge. Allerorts wird gebaut, um neuen Wohnraum für die kontinuierlich wachsende Stadt zu schaffen.

Zu Jahresbeginn 2016 lebten laut Statistik Austria bereits 1,84 Millionen Menschen in Wien, um 2,4 Prozent oder fast 44.000 Einwohner mehr als noch im Jahr davor. Wien befindet sich seit Jahren in einer demografischen Wachstumsphase. Diese wird sich – darüber sind sich alle Experten einig – auch in den kommenden Jahrzehnten fortsetzen. Noch vor 2030 könnte die Zwei-Millionen-Grenze erreicht sein. Spätestens 2044 wird dann wohl auch das „All-Time-High“ aus dem Jahr 1910 übertroffen, als schon einmal 2,084 Millionen Menschen in Wien lebten.

Was für Wien in besonderem Maße gilt, ist tendenziell auf nahezu alle urbanen Ballungsräume des Landes anwendbar. Immerhin ist die österreichische Gesamtbevölkerung alleine im Vorjahr um 1,3 Prozent auf 8,7 Millionen gewachsen. Neuen Wohnraum braucht es also überall, von Bregenz bis Eisenstadt, von Salzburg bis Klagenfurt. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung verwundert es kaum, dass die Zahl der Wohnbaubewilligungen im Vorjahr den höchsten Wert seit 20 Jahren erreicht hat.

Leistbaren Wohnraum schaffen

Getragen werde dieser „Bauboom“ im Wesentlichen durch das frei finanzierte Segment, sagt Mag. Christian Sagasser, Vorstand der Raiffeisen Wohnbaubank AG. Defizite gäbe es vor allem im Segment leistbarer Wohnraum. Das zeige sich etwa darin, dass der Anteil an gefördert errichteten Einheiten zuletzt um satte elf Prozent zurückgegangen ist. „Die Herausforderungen liegen darin, die Leistbarkeit des Wohnens unter Berücksichtigung der steigenden Baupreise und stagnierenden Einkommen zu sichern, die soziale Segregation zu verhindern und Wohnraum für die alternde Gesellschaft zu schaffen“, meint Sagasser.

Um leistbaren Wohnraum finanzieren zu können, können Bauherren unter anderem auf Mittel aus Wohnbauanleihen zurückgreifen. Wie das konkret funktioniert, erläutert Sagasser am Beispiel seiner Wohnbaubank, einem der führenden Spezialinstitute in diesem Segment in Österreich: „Der Vertrieb der Anleihen spielt eine tragende Rolle, damit zusätzliche Mittel in die österreichische Bauwirtschaft fließen können. Die aus dem Verkauf der in Form von Wandelschuldverschreibungen ausgestalteten Anleihen erzielten Emissionserlöse werden an unsere Partnerbanken – die Raiffeisenlandesbanken und die Raiffeisen Bausparkasse – weitergeleitet. Diese vergeben dann Kredite an Endkunden, die aufgrund gesetzlicher Regelungen zwingend für wohnraumschaffende bzw. -erhaltende Projekte verwendet werden müssen.“

Kaufanreize für Freiberufler

Um potenziellen Anlegern solche Wohnbauanleihen schmackhaft zu machen, gewährt der Gesetzgeber sowohl Privatpersonen als auch Personen mit betrieblichen Einkünften, unter anderem Freiberuflern, Steuerbegünstigungen. Während für Privatpersonen die ersten vier Prozent des jährlichen Kuponertrages von der Kapitalertragsteuer befreit sind, wodurch sich ein höherer Netto-Ertrag gegenüber voll steuerpflichtigen Anleihen ergibt, können Personen mit betrieblichen Einkünften den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag steuerlich nutzen. Dafür müssen die Anleihen zumindest vier Jahre behalten werden.

Mit dem Kauf einer Wandelschuldverschreibung sind natürlich auch gewisse Risiken verbunden, kapitalmarktbedingte Kursschwankungen etwa. Wird die Kapitalanlage also nicht bis zum Ende der Laufzeit behalten, wo eine Tilgung zu 100 Prozent des Nennwerts erfolgt, könnten daraus entsprechende Kapitalverluste entstehen.

Volkmar Weilguni

, Ärzte Woche 44/2016

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