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Praxis 17. August 2005

Differentialdiagnose: Kaufen oder mieten?

Die Entscheidung, Ordinationsräumlichkeiten zu kaufen oder zu mieten, muss jeder Arzt einmal treffen. Ganz abgesehen vom finanziellen Hintergrund, empfehlen unsere Experten, diese Frage mit Weitblick auf langfristige Pläne und Entwicklungen zu beantworten. Dazu zählen die familiäre Situation genauso wie der Wunsch nach einer späteren Ortsveränderung.

Immobilien als Wertanlage liegen nach wie vor gut im Kurs. Dieser Nimbus lässt den Kauf von Räumlichkeiten für die Praxis auf den ersten Blick natürlich attraktiv erscheinen. Doch es geht um einen langen Zeitraum der beruflichen Tätigkeit, deren Entwicklung von vielen Faktoren abhängt. Bei der Entscheidung „kaufen oder mieten“ heißt es einerseits, klaren Kopf beim Umgang mit dem Rechenstift zu bewahren, und andererseits profunde Unterstützung von Beratern zu bekommen, die aus den möglichen Varianten schließlich die individuell beste erarbeiten sollten. Über die Bandbreite dieser Möglichkeiten mit deren Vor- und Nachteilen informieren Sie diesmal unsere Experten, die als Ärzteberater die Praxis kennen.

Fritz Bauer
Unternehmensberater, Trofaiach
Tel. 03847/5900-0
office@bauer-consulting.at

Ob Kauf oder Miete rentabel ist, lässt sich am besten beurteilen, wenn man sich in die Rolle eines Investors versetzt, der das Kaufobjekt weiter vermieten würde. Wenn beispielsweise eine Ordination mit 100.000 Euro zu kaufen wäre, rentiert sich das aus der Sicht eines Investors ab einer Jahresmiete von 5.000 Euro oder etwa 420 Euro monatlich, was einer Bruttorendite von fünf Prozent vor Steuer entspricht. Bleiben wir bei diesem Beispiel: Ein Kauf würde bei einem Fremdfinanzierungszinssatz eine Monatsbelastung von 662 Euro erzeugen, im Vergleich zu knapp 420 Euro bei Miete. Wenn gekauft wird, gehört das Objekt nach 20 Jahren schuldenfrei dem Käufer. Bei Miete lässt sich der Differenzbetrag ansparen (245 Euro pro Monat), das ergibt ebenfalls den Betrag von 100.000 Euro nach 20 Jahren, bei einem Zinssatz von fünf Prozent. Ohne Berücksichtigung von Indexanpassungen, Wertsteigerungen oder den steuerlichen Gesichtspunkten ist diese Situation daher ausgeglichen.

Wesentlich höhere Mieten in Relation zum Kaufpreis sprechen natürlich für einen Kauf und umgekehrt. Mieten als solches ist sicherlich flexibler, jedoch ständig mit einer Indexanpassung verknüpft, die wahrscheinlich höher ist als die Wertsteigerung der Immobilie. Große Vorteile ergeben sich in aller Regel nur, wenn der Lebenspartner in so ein Modell mit eingebunden werden kann. Damit kann man so einiges an Steuervorteilen lukrieren.

 

Mag. Dr. Karl Braunschmid
Steuerberater, Linz
Tel. 0732/77-00-37
kanzlei@braunschmid.at

Bei dieser Frage kommt es zunächst darauf an, welchen Umfang die ärztliche Tätigkeit einnimmt. Für einen Teilzeit-Wahlarzt wird eher die Miete zu empfehlen sein, beim Kassenvertragsarzt kann der Kauf günstiger sein, wobei das familiäre Umfeld und die konkrete finanzielle Situation die Haupteinflussfaktoren darstellen. Im familiären Bereich ergibt sich eine äußerst interessante Möglichkeit des Steuersparens, wenn ein Ehegatte sonst kein oder nur ein geringes Einkommen hat. In diesem Fall könnte dieser die Ordinationsräumlichkeiten kaufen und an den Arztehegatten mit möglichst hoher Miete vermieten. Die Mietzahlungen sind einerseits Betriebsausgabe, andererseits steuerpflichtige Mieteinnahmen, aber man nutzt die niedrig besteuerten unteren Einkommensteile beim weniger verdienenden Ehegatten. Natürlich muss dieser den Ordinationskauf auch finanzieren können, und die Vermietung darf keine steuerliche Liebhaberei werden.

Bei Niederlegung der Praxis müssen bei der Vermietungs-Variante die Räumlichkeiten nicht steuerpflichtig ins Privatvermögen entnommen werden, wie das leider oft der Fall ist, wenn ein Arzt die Räumlichkeiten in seinem Betriebsvermögen hat. Meine Empfehlung ist jedoch, sich bereits bei der Entscheidung Kauf oder Miete kurz die wahrscheinliche Zukunft bis zur Praxisniederlegung vorzustellen. Ein weiterer Tipp: Prüfen Sie, was bei Scheidung oder Berufsunfähigkeit wird. Lassen Sie den Bauch mitentscheiden und nicht nur den Rechenstift.

 

Mag. Hans-Georg Goertz
Steuerberatungskanzlei
Dr. Scholler & Partner, Wien
Tel. 01/599-22; goertz@scholler.at

Grundsätzlich ist zu überlegen, ob ein Kauf nicht eine zu große finanzielle Belastung und dadurch ein zu großes Risiko darstellt. Gerade bei Wahlärzten kommt es immer wieder vor, dass sich der ursprünglich gewählte Standort aus dem einen oder anderen Grund als nicht optimal erweist und ein Standortwechsel oder sogar eine Beendigung der Ordinationstätigkeit unumgänglich wird. In diesem Fall ist es in der Regel wesentlich schwieriger, eine gekaufte Immobilie wieder loszuwerden, als einen Mietvertrag zu kündigen. Bei Kassenärzten ist das Risiko des wirtschaftlichen Scheiterns doch wesentlich geringer als bei Wahlärzten und daher die geringere Flexibilität eines Kaufes nicht so gefährlich. Für den Wahlarzt wäre eine Miete mit Kaufoption eine interessante Gestaltungsmöglichkeit, da man bei erfolgreichem Verlauf der Ordination einen Eigentumserwerb ins Auge fassen kann.

Steuerlich gesehen ist beim Kauf nur eine Abschreibung von zwei Prozent möglich, das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Daher stellt sich die Frage, ob es vielleicht Sinn macht, dass der Ehepartner die Räumlichkeiten erwirbt und dem Arzt vermietet. Eine Miete ist, solange sie einem Fremdvergleich standhält, im Moment der Bezahlung steuerlich voll absetzbar. Ein eventuell noch größerer Vorteil ergibt sich bei dieser Konstellation durch die Möglichkeit eines Vorsteuerabzuges beim vermietenden Ehepartner. Der Arzt darf sich im Regelfall beim Kauf einer Ordination die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer nicht abziehen, ein Vermieter aber schon, wenn die Räumlichkeiten auch mit Umsatzsteuer vermietet werden. Dies bedeutet, dass man sich jetzt die Umsatzsteuer erspart, sie aber durch Zufluss der Mieteinnahmen mit der Zeit wieder zurückführen muss. Ein letzter wesentlicher Aspekt ist die mögliche Umgehung der Steuerhängigkeit der Wertsteigerung der Immobilie. Diese ist im betrieblichen Bereich nämlich unbegrenzt steuerpflichtig, in der Vermietung aber nur zehn Jahre lang. Dieses Thema sollte auf jeden Fall mit einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater abgeklärt werden, da nicht nur im Kaufvertrag, sondern auch im Mietvertrag der Teufel im Detail stecken kann.

Horst Jünger
Steuerberater, Innsbruck
Tel. 0512/598-59-0;

Die Milchmädchenrechnung ist einfach: Eine Praxis mit 120 Quadratmeter Nutzfläche kostet bei einem Quadratmeterpreis von 2.500 Euro rund 300.000 Euro. Finanziert man das mit einem Kredit über 20 Jahre bei angenommenen vier Prozent Zinsen, so beträgt die Monatsrate rund 1.825 Euro. Mal 240 Raten gerechnet, ergibt das in 20 Jahren Gesamtzahlungen von rund 438.000 Euro – und die Praxis gehört Ihnen. Mieten Sie dieselbe Praxis, so zahlen Sie bei einer Quadratmetermiete von 10 Euro monatlich 1.200 Euro. In den meisten Fällen wird ein Mietvertrag mit einer so genannten Indexregelung (Mietanpassung je nach Geldwertentwicklung) abgeschlossen, weshalb die Mieten laufend steigen. Bei einer durchschnittlichen Niederlassungsdauer von 30 Jahren zahlt man somit von Praxisgründung bis zur -beendigung bei Einrechnung einer jährlichen Indexerhöhung der Miete um je 1,5 Prozent insgesamt rund 540.000 Euro - und die Praxis gehört immer noch jemand anderem.

Angesichts dieser erdrückend eindeutigen Zahlen kann man eventuelle Einwände gegen diese Milchmädchenrechnung, wie unterschiedliche Steuerwirkung (Miete vorteilhaft), notwendige Abzinsung der Zahlungen (würde hier ebenfalls die Mietvariante „begünstigen“), eventuell mögliche Wertsteigerung der Immobilie (spricht für Kauf) und dergleichen, ruhig der Einfachheit halber außer Acht lassen. Allerdings bleiben einige Faktoren durchaus zu bedenken: Ein Kauf wird nur dann sinnvoll sein, wenn Sie im betreffenden Objekt voraussichtlich für ihr weiteres Berufsleben bleiben werden. Wollen Sie oder müssen Sie in diesem Punkt flexibel bleiben, ist eine Mietlösung vorzuziehen, weil eine Übersiedelung dann nur die Kündigung des Mietverhältnisses voraussetzt. Ein Beispiel: Gründung einer Wahlarztpraxis als „Provisorium“ mit der Absicht, später eine Kassenpraxis zu übernehmen. In manchen Fällen wird auch eine vorerst einige Jahre gemietete Praxis später gekauft. Ein wichtiges Beratungsfeld des Steuerberaters ist dabei die brisante steuerliche Frage, wer kaufen soll. Eventuell andere Familienangehörige zwecks Steueroptimierung? Weitere Beratungsschmankerln sind hier die vielfach mögliche umsatzsteuerfreie Nettomiete, Finanzierungsmodelle beim Kauf und vieles mehr.

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