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Praxis 17. August 2005

Investition in Praxisräume

Für den Verkauf einer Ordination bei Pensionsantritt gibt es heute keine Garantie mehr. Deshalb stellt sich auch bei Praxis-Immobilien immer häufiger die Frage nach der idealen Erwerbsform: Soll gekauft oder gemietet werden?

Nachdem die Frage nach Mieter oder Kauf bei Einzelordinationen meist eher mühevoll zu beantworten war, hat man im Zuge boomender Ärztezentren immer öfter eine direkte Auswahlmöglichkeit, kann also anhand echter Daten eine rechnerische Grundlage erstellen. Ein Beispiel: Der Errichter eines Ärztehauses bietet alternativ eine Miete um 825 Euro pro Monat oder einen Kauf des Objekts um 200.000 Euro an (inklusive Grundanteil und Nebenkosten von je etwa zehn Prozent).

Wertanpassungen mitrechnen

Die Kosten einer Miete sind leicht errechnet: Unter Berücksichtigung einer Indexierung von durchschnittlich 1,5 Prozent pro Jahr beträgt die durchschnittliche Miete rund 970 Euro pro Monat über eine angenommene Beobachtungsperiode von 20 Jahren. Das ergibt eine Gesamtsumme von 232.000 Euro, voll steuerlich abzugsfähig. Demnach müssen im Beobachtungszeitraum netto rund 116.000 Euro an Miete disponiert werden. Kauf ist ungleich komplizierter: Voll fremdfinanziert, beträgt die Summe der notwendigen Kreditraten etwas über 290.000 Euro bei einem Zinssatz von vier Prozent. Davon sind lediglich die Zinsen in Höhe von 90.000 Euro steuerlich abzugsfähig, ebenso wie die gesamte Abschreibung von 72.000 Euro über den genannten Zeitraum. Allerdings hat in diesem Fall die Immobilie nach 20 Jahren einen Wert für den Arzt. Kalkuliert mit einer Steigerung von jährlich einem Prozent, bleiben 220.000 Euro unter Berücksichtigung der Nebengebühren.

Steuerpflicht bei Verkauf

Bliebe nur noch die Steuer im Falle eines Verkaufs nach 20 Jahren. Diese muss berechnet werden, um eine Vergleichsgrundlage zu bekommen. Zu versteuern ist der Verkaufspreis abzüglich Restbuchwert; diese Größe ist identisch mit dem Wertzuwachs zuzüglich der gesamten bisherigen Abschreibung. Egal wie man es rechnet: 95.000 Euro müssen im Extremfall zusätzlich mit dem Höchststeuersatz versteuert werden. Was bleibt, ist ein Nettoaufwand von 256.000 Euro für den Kauf, der mit einem Immobilienwert von 220.000 Euro belohnt wird. Die Differenz stellt also den wahren Aufwand dar, mit knapp 36.000 Euro ist man dabei – ein deutlicher Vorteil zugunsten des Kaufs. Wer daher diese Alternative hat – und es sich von Haus aus auch leisten kann –, sollte die Kaufvariante wählen.

Auf jederzeitige Verwertungsmöglichkeit achten

Die Entscheidung ist jedoch maßgeblich von der Verwertbarkeit einer Immobilie abhängig. Im Gegensatz zu einem Privathaus, das für eine Familie in jedem Fall einen Wert darstellt, ist eine Ordination für den Arzt nutzlos, spätestens wenn er in Pension geht - und dann möglicherweise auch nur schwierig an den Mann zu bringen. Bei kombinierten Häusern ist die Gefahr groß, dass sich überhaupt kein Interessent findet. Der Eigentümer muss das Ganze zwar spätestens zu Pensionsbeginn versteuern. Dann gehört es ihm auch, stellt aber keinen echten Gegenwert dar. Diese Gefahr ist weniger gegeben, wenn man entweder im Voraus auf eine andere Verwertbarkeit schaut oder sich beispielsweise durch eine Beteiligung an einem Ärztezen­trum von Haus aus einen guten Wiederverkaufswert sichert. Ein Ordinationskauf lässt sich natürlich auch innerhalb einer Familie arrangieren, beispielsweise indem der Partner des Arztes die Immobilie kauft und an den Arzt vermietet. Die Vorteile sind aus finanzieller Sicht unschlagbar: Vorsteuerstundung durch Absetzmöglichkeit seitens des Partners, Steuerverschiebung durch Verlagerung eines Teils des Unternehmensgewinns an den Partner mit besserer Progression sowie Steuerfreiheit bei Verkauf (zumindest aus derzeitiger Sicht und nach zehn Jahren Spekulationsfrist). Jedoch sind solche Modelle beispielsweise bei Ehescheidungen zum Zerbrechen verdammt und auch aufgrund einiger theoretischer „Angriffsmöglichkeiten“ nicht jedermanns Sache. Solche Unternehmungen empfehlen sich ohnehin nur in Zusammenarbeit mit einem auf Ärzte spezialisierten Steuerberater.

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