zur Navigation zum Inhalt
 
Praxis 21. November 2005

Wohnung kaufen oder mieten?

Auf den Zeithorizont eines Ortswechsels kommt es an. Geht es um zehn bis 15 Jahre, dann macht ein genaues Abwägen der Finanzierungsvariante eines Hauses oder einer Wohnung Sinn.

Häuser werden für ein halbes Leben gebaut. Zu groß sind die dahinter stehenden Ausgaben, wenn man bedenkt, dass sich gebrauchte Häuser in aller Regel nur mit großem Verlust verkaufen lassen. Wer baut, plant daher mit großer Wahrscheinlichkeit, den gewählten Ort mittel- bis langfristig nicht zu verlassen. Daher sind auch Mietangebote aufgrund der meist vorhandenen Eigennutzung des Bauherren eher Mangelware. Wer jedoch nur kurz an einem Ort bleiben will oder aufgrund der beruflichen Situation irgendwann mit einem Ortswechsel rechnen muss, wird sicher nur den Bezug einer Wohnung in Erwägung ziehen. Ganz abgesehen davon kommt ein Haus schon rein aus Kostengründen bzw. drohendem Wertverlust in solchen Fällen nicht in Frage.

Spekulationsfrist bei Wertzuwachs

Die Entscheidung: „Kaufen oder mieten?“ sollte unter Berücksichtigung der eigenen Finanzlage sorgfältig abgewogen werden. Kauf würde bedeuten, eine wesentlich höhere monatliche Belastung und den Einsatz eventuell vorhandener Eigenmittel in Kauf zu nehmen. Als positiv kann der Wertzuwachs gewertet werden. Miete hat den Vorteil, dass man die Eigenmittel weiter veranlagen kann und zusätzlich monatliches Sparpotenzial hat, und zwar aufgrund der im Vergleich zur Rückzahlung geringeren Miete. Jedenfalls ist ein Kauf unabdingbar mit Spesen und Nebengebühren verknüpft. Wer also in Erwägung zieht, in den kommenden Jahren häufiger den Wohnsitz zu wechseln, ist mit Miete wesentlich besser dran. Ganz abgesehen davon müsste ein Wertzuwachs bei Kauf innerhalb von zehn Jahren auch noch versteuert werden.

 detail Foto: Weingartner

Alternativen im Vergleich An einem konkreten Beispiel

einer mittelfristigen Planung auf zehn bis 15 Jahre lassen sich die Optionen gut darstellen. Zunächst ist eine genaue Analyse und Kalkulation erforderlich. Betrachten wir einmal die Alternative, eine Wohnung mit 75 Quadratmeter um 150.000 Euro kaufen zu können. Wohnung ist selbstverständlich nicht gleich Wohnung. Von Alter, Lage, Infrastruktur und Bauzustand hängt nicht nur die individuelle Wohnqualität ab, sondern ganz maßgeblich auch die Wertentwicklung in der Zukunft. Die prognostizierte Entwicklung dieses Parameters ist eines der wesentlichen Planungselemente. In unserem Beispiel gehen wir von einem Finanzierungsvolumen von 165.000 Euro inklusive aller Spesen und Abgaben aus. Bei einem Eigenmittelanteil von 40.000 Euro könnte der Eigentümer mit einer Monatsrate von 760 Euro – auf 20 Jahre kalkuliert – den notwendigen Restkredit zurückzahlen. Vorsicht Inflationsrate Wenn nun eine vergleichbare Wohnung um 520 Euro zu mieten wäre, könnte der Differenzbetrag zur Kreditrückzahlung alternativ veranlagt werden. Aber Vorsicht: Bei einer Inflationsrate von nur zwei Prozent steigt die durchschnittliche Monatsmiete bei unserem Beispiel innerhalb von nur zehn Jahren auf 580 Euro an, was unbedingt zu berücksichtigen ist. Zugleich könnten sich aber auch die (gesparten) Eigenmittel weiter vermehren. Wird die erworbene Wohnung nach beispielsweise etwas mehr als zehn Jahren wieder verkauft, dann sieht die Rechnung folgendermaßen aus: Bei einer Wertsteigerung von einem Prozent pro Jahr auf den Nettokaufpreis ist sie in etwa so viel wert wie brutto zum Zeitpunkt des Kaufes. Der Kredit hat sich in dieser Zeit aber bis auf eine Restschuld von etwa 75.000 Euro reduziert. Das bedeutet ein Kapital auf der Habenseite von 90.000 Euro, das jetzt mit der Alternativrechnung Miete verglichen werden muss. Die (nicht verbrauchten) Eigenmittel haben sich mitsamt der zusätzlichen Sparrate auf etwa 72.000 Euro entwickelt, wohlgemerkt bei einem Veranlagungszinssatz von zwei Prozent netto. Bei knapp viereinhalb Prozent Nettoverzinsung käme man auf einen ähnlichen Wert wie bei Kauf, aber das zuverlässig vorherzusagen, wäre in Zeiten wie diesen vermessen. Man erkennt jedoch, dass an den Vorhersagen über Entwicklungen der Märkte viel Entscheidungspotenzial hängt.
Weitere Entscheidungsfaktoren: Eine Hin- und Herberechnung mit dem Eigenmittelanteil bewirkt keine Änderung am Ergebnis. Egal ob mit großem, kleinem oder keinem Eigenmittelanteil – die Werte sind konstant, wenn sonst alles gleich bleibt. Wovon kann die optimale Entscheidung noch beeinflusst werden? Werden Kaufpreis oder Miete bei den Berechnungen verändert, kommen natürlich andere Ergebnisse heraus. Das Ergebnis ist eine Faustregel: Wer die Jahresmiete einer Wohnung durch den Kaufpreis einer vergleichbaren Wohnung teilt, bekommt einen Prozentsatz als Ergebnis.

Spiegel der Marktverhältnisse

Liegt dieser Prozentsatz beispielsweise bei zwei Prozent, sollte die Wohnung gemietet werden, weil die Miete im Vergleich zum Kauf extrem preiswert ist. Bei sechs Prozent ist es umgekehrt, da wäre ein Kauf wesentlich sinnvoller. Der Wendepunkt liegt bei etwa vier Prozent, das ist der zugrunde gelegte Kalkulationszinssatz für den Kredit. Über diese Relation lässt sich also beurteilen, ob die Geldanlage in eine Wohnung besser ist als eine alternative Veranlagung. Diese Relation spiegelt auch die derzeitigen Markverhältnisse wider. Wer langfristig plant, fährt mit Kaufen jedenfalls günstiger, weil nach 20 Jahren die Wohnung schuldenfrei im Eigentum ist. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass man entsprechende Eigenmittel hat und sich das gewünschte Volumen auch leisten kann.

Zu diesem Thema wurden noch keine Kommentare abgegeben.

Medizin heute

Aktuelle Printausgaben