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Praxis 17. August 2005

Hausbau ohne Albtraum

Fast jeder träumt vom eigenen Haus, viele niedergelassene Ärzte sind auch tatsächlich in der Lage, eines zu bauen oder bauen zu lassen. Wer sich dabei nicht nur von seinen „Träumen“ leiten lässt, kann finanziellen Engpässen vorbeugen.

„Trotzdem gibt es bei manchem Arzt speziell während der Rückzahlungsphase den einen oder anderen wirtschaftlichen Engpass“, weiß Harald Reigl, Leiter des Competence Centers Ärzte und Freie Berufe der Niederösterreichischen Landesbank - Hypothekenbank AG. Diese Engpässe ließen sich durch etwas sorgsa-mere Planung vorweg durchaus minimieren. Leider würden im Zusammenhang mit Neubauten aber viel lieber bauliche als finanzielle Planungen vorgenommen.

Wie viel Geld ist verfügbar?

Zunächst ist einmal wichtig, den Finanzierungsspielraum auszuloten. Wer es nicht schafft oder nicht geschafft hat, einen Eigenmittelanteil durch Sparen aufzubauen, der kann nur auf eine fette Erbschaft hoffen. „Ohne verfügbare Eigenmittel liegt der Rückzahlungsspielraum maximal bei der aktuellen Monatsmiete“, erläutert Reigl. Wer also beispielsweise 700 Euro monatliche Miete in eine Kreditrate tauschen wollte, könnte rund 100.000 Euro fremd finanzieren, was in den seltensten Fällen für ein Haus mit Grund reichen dürfte. Die Berechnung für eine realistische Beispielfamilie macht die Möglichkeiten deutlich. Für die Monatsmiete sind 700 Euro verfügbar, in den vergangenen Jahren wurden aber weitere 500 Euro pro Monat für das Vorhaben Wohnraumschaffung angespart. Das ergibt schon einmal zusätzlichen Spielraum. Aus dieser Ansparung wurden auf ein Sparbuch insgesamt 50.000 Euro eingezahlt. Weitere 50.000 Euro stehen aus Erbschaften und Schenkungen kurz gebunden zur Verfügung. Außerdem bestehen Rückkaufswerte bei Lebensversicherungen und einige Fonds zur Altersvorsorge, die jedoch nicht angetastet werden, da sie entweder langfristig gebunden oder mit Auflösungskosten bzw. einer speziellen Verwendung verbunden sind. Aus diesen Daten ergibt sich ein Kostenspielraum von rund 300.000 Euro, bestehend aus 100.000 Euro Eigenmittelanteil und rund 200.000 Euro Finanzierungsspielraum durch monatliche Rückzahlungsmöglichkeit von 1.200 Euro. Nach dieser Rechnung sollte geprüft werden, ob das gewünschte Vorhaben auch wirklich durchführbar ist. „Im Zweifel macht es Sinn, lieber noch einige Jahre zu warten, das erhöht den Eigenkapitalanteil“, so Reigl. Dieser Eigenkapitalanteil sollte übrigens laut Reigl bei 20 bis 25 Prozent liegen, mehr wäre natürlich besser.

Kostenüberschreitung ist Regelfall

Mitunter große Berechnungsfehler ortet der Bankexperte bei der finanziellen Detailplanung des Baus: „Während bei schlüsselfertigen Fertighäusern alles sehr genau abgeschätzt werden kann, kommt es bei so genannten Baumeisterhäusern im Regelfall zu Abweichungen, da sehr viel erst im Detail entschieden wird.“ Auch Umplanungen während der Bauphase sind keine Ausnahme, Kostenüberschreitungen von bis zu 20 Prozent keine Seltenheit. In Ausnahmefällen kommen 50 oder mehr Prozent Überschreitung vor. Etwas „Luft“ sollte also eingeplant werden, und natürlich müssen auch gut verdienende Ärzte ein Mindestmaß an Disziplin bei der Planung zeigen. Auch bei der Finanzierung gibt es einige Regeln. Die derzeitige Niedrigzinsphase verleitet zu endfälligen Modellen, bei denen die Kreditlast mit niedrigen Zinsen nicht während der Laufzeit, sondern mit Hilfe eines Tilgungsträgers erst am Ende derselben zurückgezahlt wird. Reigl warnt vor einem zu hohen endfälligen Anteil, da natürlich auch die Zinsen bei Ansparungen niedrig sind und sich diese Modelle nur bei betrieblicher Nutzung rechnen. Doch hier geht es ausschließlich um privaten Wohnraum.
So kommt also ein Ratenkredit in Frage, der im Euro derzeit mit vier Prozent, im Schweizer Franken mit rund 2,5 Prozent verzinst wird. Eine 50/50-Mischung wird gegenwärtig allgemein empfohlen. Auch beim Zinssatz ist Vorsicht geboten: Bei der Planung darf ruhig berücksichtigt werden, dass auch hier Zinsanstiege möglich sind. Zum Vergleich: Bei zehnjähriger Fixierung kostet der Euro derzeit rund 5,5 Prozent. Als Finanzierungszeitraum kommen 20 bis maximal 25 Jahre in Frage, es sollte jedoch auf das Lebensalter des Bauherren geachtet werden. Bis zum 70. Lebensjahr zu finanzieren, macht keinen Sinn, wenn Aktiv- und Pensionseinkommen im krassen Gegensatz zueinander stehen. Ebenso sind Einkommensschwankungen durch Kinder mit zu berücksichtigen. Auch wenn der Bau in jungen Jahren erfolgt, sollte laut Reigl die ferne Zukunft berücksichtigt werden. Zukünftige Infrastruktur, Ort und Wert sollten ein Thema sein. Wert ist hierbei aber nicht nur der mögliche Verkaufspreis, sondern der Wohnwert, wenn die Besitzer vielleicht doch einmal alt und gebrechlich werden.

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