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Von Mag. Susanne Glawatsch, MEDplan
 
Praxis 24. Oktober 2014

Mi casa e su casa

Steuern in der Praxis

Die Vermietung der eigenen Wohnung an Touristen ist bisweilen rechtlicher Graubereich.

Private Vermietungen boomen, denn in Zeiten wie diesen ist jede zusätzliche Einkommensquelle mehr als willkommen. Des einen Freud ist jedoch bekanntlich des anderen Leid, und so ist die Hotellerie freilich nicht glücklich darüber, dass Privathaushalte ihr das Geschäft streitig machen. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) kam ihr jüngst zugute und erschwert die kurzfristige Vermietung an Touristen.

In einem vom OGH zu beurteilenden Fall ging es um einen Konflikt zwischen zwei Wohnungseigentümern. Der Beklagte bot seine Wohnung als Appartement online und über den örtlichen Tourismusverband für zwei bis 30 Tage, also auf „kurzfristige“ Dauer, an. Dass es bei derartigen Angeboten zwangsläufig zu einer höheren Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen kommt, liegt auf der Hand. Das missfiel der Klägerin, die vom Beklagten die Unterlassung der touristischen Nutzung seiner Eigentumswohnung verlangte.

OGH entscheidet für Klägerin

Der OGH entschied für die Klägerin. Konkret hielt er fest, dass alle anderen Eigentümer im Wohnhaus zustimmen müssen, wenn ein einziger Eigentümer seine Wohnung kurzfristig an Touristen vermietet. Der Grund: Wird ein als Wohnung gewidmetes Wohneigentum für die Dauer von jeweils drei bis sieben Tagen an Urlauber vermietet, stellt das eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung der Wohnung dar. Im Wohnungseigentumsvertrag muss ein Hinweis stehen, dass die Wohnung nicht nur als Wohnobjekt, sondern auch zur Vermietung an Touristen genutzt wird. Das ist mit Formulierungen wie „zu Ferienzwecken“ oder „Appartement“ möglich. Stimmen nicht alle Eigentümer des Hauses zu, kann ein Außerstreitrichter vom Bezirksgericht angerufen werden, der über die Nutzungsänderung entscheidet.

Auch die Mieter benötigen Zustimmung

Mieter, die ihre Wohnung auf Plattformen anbieten wollen, brauchen natürlich auch die Einwilligung ihres Vermieters - ansonsten droht die Kündigung bzw. kann der Eigentümer vom Mieter Unterlassung verlangen.

Relevante Fragen offen

Im Zusammenhang mit der kurzfristigen Vermietung an Touristen sind überhaupt noch viele Fragen offen. Etwa: Braucht ein Privatvermieter, der seine Wohnung dreimal jährlich an Urlauber vermietet, einen Gewerbeschein? Oder muss er einen Rauchmelder installieren?

Auch in anderen Ländern beschäftigen die Vermittlungsportale Behörden und Gerichte, so wurden bereits Sozialwohnungen an Feriengäste vermittelt. In manchen Städten wird die Vermietung von Zweit- oder vererbten Wohnungen an Touristen für die Wohnungsknappheit verantwortlich gemacht. In Berlin wurde deshalb ein Zweckentfremdungsverbot beschlossen: Demnach muss die Nutzung von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken genehmigt werden. Vermieter, die ihr Zuhause kurzfristig Touristen zur Verfügung stellen, müssen sich bis zum 1. August beim Bezirksamt melden. Auch in München und Hamburg muss die Zweckentfremdung von Wohnungen, also auch die Vermietung an Urlauber, behördlich genehmigt werden.

Fazit

Wer sein Zuhause an Touristen vermietet, muss vorher das Einverständnis der weiteren Eigentümer oder – bei einer Mietwohnung – seines Vermieters einholen.

Mag. Susanne Glawatsch ist geschäftsführende Gesellschafterin der Steuer- und Unternehmens- beratungskanzlei MEDplan.

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