zur Navigation zum Inhalt
© Markus Bormann / fotolia.com
Die Wohnkosten in Wien sind äußerst ungerecht verteilt und die Schere öffnet sich weiter.
 
Praxis 28. April 2014

Erster Wiener Wohnungsmarktbericht

Rückgang des Fördervolumens schafft soziale Probleme – Neumieten steigen deutlich.

Der kürzlich von BUWOG und EHL-Immobilien veröffentlichte erste Wiener Wohnungsmarktbericht zeigt die strukturellen Schwächen des Wiener Wohnungsmarkts auf, die eine wesentliche Ursache für den starken Anstieg der Kaufpreise und der Kosten bei Neuvermietung sind. „Die Wohnkosten sind äußerst ungerecht verteilt und diejenigen Bevölkerungsgruppen, die am meisten günstigen Wohnraum benötigen, zahlen in Wahrheit am meisten“, sagt BUWOG-Geschäftsführer Daniel Riedl. Andererseits sei Wohnen in Wien definitiv nicht teurer als in anderen internationalen Metropolen.

Kernproblem ist die sich immer weiter öffnende Schere zwischen den Wohnkosten der Haushalte, die bereits eine Wohnung gemietet haben und den Personen, die aktuell eine neue Wohnung mieten oder kaufen wollen. Mehr als 75 Prozent des Mietwohnungsbestandes entfallen auf öffentliche, gemeinnützige- oder Mietbeschränkungen unterworfenen Wohnungen, deren Kosten großteils deutlich unter den Marktpreisen liegen, teilweise bei nur 3 Euro/m² oder günstiger.

Wer hingegen derzeit eine Wohnung sucht, muss auch für qualitativ durchschnittliche Objekte das Dreifache oder mehr bezahlen. „In letzter Konsequenz bedeutet das, dass der starke Schutz der Altmieter dazu führt, dass Wohnungsinhaber und deren Eintrittsberechtigte privilegiert sind und die Wohnungssuchenden die Zeche bezahlen“, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL-Immobilien. Dies betreffe vor allem junge Familien und Menschen, die nach Wien zuwandern, also genau jene Bevölkerungsgruppe, die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind.

Das habe spürbar negative Auswirkungen auf den Gesamtmarkt. Wenn es unwirtschaftlich ist, beispielsweise nach dem Auszug der Kinder, nach der Scheidung oder dem Tod eines Partners, aus einer zu groß gewordenen Wohnung auszuziehen, dann führe dies unvermeidbar zu Fehlbesetzungen. Sollte jemand eine dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegende Eigentumswohnung zu weit unter den Marktpreisen liegenden Preisen vermieten, sind auch Anreize für weitreichende Haussanierungen nicht gegeben. „Beides entzieht dem Markt wertvollen Wohnraum und verstärkt den Nachfrageüberhang“, warnt Ehlmaier. Diesem strukturellen Problem gelte es, mittel- und langfristig durch entsprechende Änderungen des MRG entgegen zu treten. Dies könne realistischerweise nur durch eine Ankurbelung des Wohnungsneubaus gelingen. Daher müsse der Neubau geförderter Wohnungen von derzeit rund 6.000 auf mindestens 10.000 Einheiten jährlich gesteigert werden. Wenn gleichzeitig die Nutzung von Liegenschaften für Neubauten in den höheren Preissegmenten sowie der Ausbau von Bestandsobjekten erleichtert wird, dann werde auch der starke Zuzug nach Wien, mit dem in den kommenden Jahren zu rechnen sei, zu keinen dramatisch ansteigenden Wohnkosten führen.

Demographie führt zu weiteren Preissteigerungen

Wien zählt zu den am stärksten wachsenden Städten Europas. Laut Schätzungen wird die Bevölkerung bis 2032 auf zwei Millionen anwachsen. Bis 2075 werden insgesamt 500.000 Einwohner hinzukommen. Dies entspricht einem Wachstum von rund 30 Prozent. 2050 wird es in Wien 1.058.911 Privathaushalte geben, wobei die Ein-Personenhaushalte um 29,5 und die Mehr-Personenhalte um 23,9 Prozent zulegen werden. „Ein Bevölkerungswachstum von 15.000 bis 20.000 Einwohnern pro Jahr führt dazu, dass es keine Preisrückgänge geben wird“, erklärt Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnen bei EHL-Immobilien. Bauernfeind prognostiziert für 2014 Mietpreis-Anstiege von 2 bis 2,5 Prozent, bei Wohnungseigentum um 3 bis 5 Prozent.

Die mit 1. April erfolgte Erhöhung des Richtwerts von 5,16 auf 5,39 Euro sei für Wohnungen, in denen die Mieten frei vereinbart werden können, großteils irrelevant. „Der absolute Richtwertbetrag ist im wahrsten Sinne des Wortes nur ein Richtwert, da seine Veränderung auch keine nennenswerten Folgen haben wird“, so Bauernfeind.

Spürbare Auswirkungen auf das Marktgeschehen hat hingegen die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Schwache Konjunktur und nur leicht steigende Einkommen führen dazu, dass die Nachfrage nach kostengünstigeren Wohnungen überdurchschnittlich stark steigt. Hier ortet Bauernfeind ein soziales Problem: „Es gibt eine Nachfrage, die der Markt einfach nicht decken kann, und es wird außerhalb des geförderten Bereichs nicht möglich sein, zu diesen Preisen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.“

Wien bleibt ein klassischer Verkäufermarkt

Die starke Nachfrage nach Wohnungen hat noch zu keiner signifikanten Ausweitung des Angebots geführt. So bleibt die Anzahl der Baubewilligungen mit rund 6.000 gegenüber 2013 weitgehend unverändert, auch der Anstieg der Zahl der geförderten Wohneinheiten von 4.730 im Jahr 2012 auf heuer 5.648 beeinflusst die Marktsituation in einem bescheidenen Ausmaß. Das Angebot an zusätzlichen Wohnungen kann den steigenden Bedarf bei weiter sinkender Haushaltsgröße (2050: 1,98 Personen/Privathaushalt) bei Weitem nicht decken. Die Konsequenz: In Wien gibt es aktuell und auf absehbare Zeit einen klassischen Verkäufermarkt. „Es werden so viele Wohnungen bereits während der Bauphase verkauft wie selten zuvor“, so Andreas Holler, der in der BUWOG-Geschäftsführung für den Neubaubereich verantwortlich zeichnet. Ein wesentlicher Teil der Projekte sei bei Fertigstellung bereits restlos ausverkauft.

Das geringe Angebot ist vor allem auf die schwierigen Rahmenbedingungen zurückzuführen, unter denen die Wohnungsentwickler in Wien arbeiten und die eine adäquate Ausweitung des Angebots verhindern. „Einfachere und schnellere Widmungsverfahren würden für die Entlastung des Wohnungsmarkts mehr bringen als eine Ausweitung des Fördervolumens“, erklärt Holler. „Auch die Tatsache, dass mittlerweile praktisch jedes größere Projekt durch irgendeine Bürgerinitiative bekämpft werde, verzögert die Errichtung, verursacht zusätzliche Aufwendungen und trägt damit letztlich zum Anstieg der Wohnkosten bei.“

Ein weiterer Hemmschuh ist die Verzögerung bei der Reform der Bauordnung (u. a Stellplatzverpflichtung, Erleichterungen bei Lifteinbauten, Kaminen, Dachbodenausbau). Diese soll vor allem im innerstädtischen Bereich, für den es eine besonders starke Nachfrage gibt und in dem neuer Wohnraum durch Nutzung von Baulücken und Ausbau bestehender Objekte geschaffen werden könnte, eine Belebung der Bautätigkeit bringen. „Auch wenn man sich keine Wunderdinge erwarten darf, wäre eine zügige Umsetzung der Baurechtsreform sicher ein wichtiger Impuls“, so Holler.

Trotz dieser schwierigen Rahmenbedingungen sind zuletzt eine Reihe attraktiver Projekte mittlerer Größe auf den Markt gekommen, insbesondere Lagen außerhalb des Gürtels mit guter Anbindung Richtung Zentrum sind gefragt. In diesem Bereich entwickelt die BUWOG Wohnprojekte u. a. am Hauptbahnhof (80 Wohnungen), in der Universumstraße im 20. Bezirk (50 Wohnungen) oder in der Missindorfstraße in Penzing (25 Wohnungen). Die großen Stadtentwicklungsgebiete wie Seestadt Aspern (2.028 Wohnungen) und die Gegend um den künftigen Hauptbahnhof in Favoriten (5.000 Wohnungen) werden den Wohnungsmarkt erst mittelfristig ab 2016 entlasten.

Nachhaltiger Wohnbau und Qualität gestiegen

Im Neubau sei die Qualität massiv gestiegen: „Die Wohungssuchenden erwarten Freiflächen wie Balkone und Terrassen oder Dachbodenausbauten mit weniger Dachschrägen und gut ausnutzbaren Flächen sowie innovative Heizungssysteme und Niedrigenergiehäuser“, weiß Bauernfeind. Sehr erfreulich ist die Entwicklung des nachhaltigen und ökologischen Wohnbaus. Im Neubau sind Niedrigenergiehäuser zum Standard geworden, die BUWOG errichtet ausschließlich zumindest Niedrigenergiequalität, oft wird sogar Passivhausstandard erreicht. „Die Kunden sind im Hinblick auf Betriebskosten äußerst sensibel und daher ist es schon aus Wettbewerbsgründen selbstverständlich, hier eine Vorreiterrolle einzunehmen“, so Holler abschließend.

M. Strausz, Ärzte Woche 18/2014

Zu diesem Thema wurden noch keine Kommentare abgegeben.

Mehr zum Thema

<< Seite 1 >>

Medizin heute

Aktuelle Printausgaben