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Praxis 21. Jänner 2014

Ausblick auf den Immobilienmarkt 2014

Prägende Faktoren werden die anhaltend niedrigen Zinsen und das Wiederanspringen der Vermietung gewerblicher Immobilien sein.

Die EHL-Immobilienexperten berichten in ihrer aktuellen Analyse über die Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungs-, Büro- und Einzelhandelsmarkt sowie dem Immobilieninvestmentmarkt.

Der Immobilieninvestmentmarkt wird 2014 von zwei Faktoren geprägt: den anhaltend niedrigen Zinsen und dem wieder anspringenden Vermietungsmarkt im Bereich gewerblicher Immobilien, insbesondere Büros.

Die niedrigen Zinsen werden dafür sorgen, dass das Preisniveau für erstklassige Objekte mit Spitzenrenditen von 5,0 bis 5,25 Prozent im Bürosegment auf hohem Niveau stabil bleibt. Die steigenden Vermietungszahlen machen hingegen auch Objekte außerhalb des Topsegments wieder interessant. „In den vergangenen drei Jahren waren Objekte mit nur geringem Leerstand sehr schwer verkaufbar. Jetzt beginnen die Investoren, das wieder entspannter zu sehen, weil wieder mehr Mietinteressenten auf dem Markt sind und Leerstände kein unlösbares Problem, sondern manchmal sogar eine Chance sind“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der zur EHL-Gruppe gehörenden EHL Investment Consulting. „Das wird das Preisniveau und das Marktvolumen bei Objekten der zweiten Kategorie positiv beeinflussen.“

Nichtsdestoweniger erwartet Pöltl, dass der Trend zu Umnutzungen von Büroobjekten für Wohnzwecke anhalten wird. Dieser Trend werde nach den Toplagen im Stadtzentrum verstärkt auch durchschnittliche Lagen erfassen. „Die Entwickler sind gut beraten, wenn sie sich daran erinnern, dass es auch unter 5.000 Euro/m² einen Markt gibt, auf dem man Geld verdienen kann und der vielleicht auch weniger riskant ist als der Luxusmarkt.“

Eine leichte Entspannung erwartet Pöltl bei der derzeit noch sehr schwierigen Finanzierung von Immobilieninvestitionen. Die Kreditpolitik der Banken sei derzeit extrem unterschiedlich. Auf der einen Seite verharren genügend Banken in ihrer Schockstarre, auf der anderen Seite besinnen sich immer mehr Institute darauf, dass Kreditfinanzierungen ihr Kerngeschäft darstellen. „Es mehren sich die Anzeichen, dass man für solide kalkulierte Akquisitionen 2014 auch wieder leichter Finanzierungspartner finden wird“, betont Pöltl.

Moderate Aufwärtsentwicklung auf dem Wohnungsmarkt

Nach einigen Jahren mit teilweise sehr bedeutenden Zuwächsen bei Mieten und Wohnungspreisen ist 2014 Entspannung angesagt. Im Großraum Wien werden die Wohnungskosten nur mehr moderat, also in etwa im Ausmaß der allgemeinen Inflation, steigen, der strukturelle Nachfrageüberhang wird aber dafür sorgen, dass die Preise nicht unter Druck kommen werden und auch kein nennenswerter Leerstand entsteht. „Die Bäume wachsen nicht in den Himmel“, bringt Sandra Bauernfeind, Leiterin der Wohnungsabteilung von EHL Immobilien, die Entwicklung auf den Punkt. „Aber der Wohnungsmarkt hat eine solide Basis mit weiterhin positiven Perspektiven und wird Investoren auch in Zukunft solide Renditen bringen.“

Auf der Nachfrageseite ist die Entwicklung vor allem im unteren bis mittleren Preisbereich, also bei Kaufpreisen bis rund 400.000 Euro, überdurchschnittlich gut. Auch große Wohnungen in der gehobenen Preiskategorie ab etwa 750.0000 Euro werden weiterhin gesucht, hier sind aber die Ansprüche der Kaufinteressenten an die Objekte deutlich gestiegen.

Etwas zurückhaltender sei die Nachfrage nach dem mittleren Preissegment. Hier macht sich die restriktive Kreditvergabe seitens der Banken bemerkbar, was die Fremdfinanzierungen für Wohnungen in diesem Kostenbereich 2014 eher schwierig macht.

Eine recht differenziert zu betrachtende Entwicklung zeichne sich im absoluten Luxussegment ab. „Wirklicher Luxus wird auch weiter gefragt und bezahlt werden“, ist Bauernfeind überzeugt. „Wenn Entwickler meinen, dass viel Fläche und eine prominente Postleitzahl reichen, aber damit eigentlich nur Pseudo-Luxus bieten, wird die Vermarktung hingegen entsprechend schwierig sein.“

Büromarkt 2014: Mehr Nachfrage im gehobenen Preissegment

Die anhaltende Konjunkturerholung wird sich 2014 auch auf den Wiener Büromarkt positiv auswirken. Während die Vermietungsleistung insgesamt auf stabilem Niveau bleiben wird, zeichnet sich eine Verschiebung der Nachfrage hin zu mittel- und hochpreisigen Büroflächen ab. Von diesem Trend werden hochwertig revitalisierte Flächen im ersten Bezirk, wie beispielsweise das „Goldene Quartier Office“ der Signa-Holding oder die „Fleischmarkt 1 Premium Offices“ der Wlaschek-Immobiliengruppe besonders profitieren. „Kostenoptimierung ist nicht mehr das Hauptkriterium, stattdessen spielen Faktoren wie Qualität und repräsentative Lage eine stärkere Rolle“, erzählt Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien.

Auch die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Zweitvermietung steigt wieder. Der Trend zur Nachhaltigkeit wird 2014 anhalten und noch stärker werden. „Energieeffiziente und ressourcenschonend errichtete „Green Buildings“ haben für Mietinteressenten immer höheren Stellenwert und Öko-Zertifizierungen werden immer wichtiger“, so Wernhart.

Die 2014 auf den Markt kommenden hochwertigen Neubauprojekte wie beispielsweise das „Gate2“ in Erdberg, die Bauphase 5 des Euro Plaza am Wienerberg oder die „Silo Liesing Offices“ im Süden Wiens, verfügen nahezu ausnahmslos über „Green Building“-Zertifizierungen. Diese sind wesentliche Faktoren für den weit überdurchschnittlichen Vermietungserfolg dieser Objekte: „Nachhaltigkeit ist zu einem wichtigen Imagefaktor geworden. Die Verlegung des Firmensitzes in ein „Green Building“ ist auch ein imagewirksames Signal in Richtung Share Holder oder Kunden“, ergänzt Wernhart.

Die Neuflächenproduktion wird 2014 im Bereich des sehr niedrigen Werts aus 2013 liegen. Bei konstanter Nachfrage wird daher die im internationalen Vergleich zufriedenstellende Leerstandsrate von sieben Prozent sinken und die Büromieten werden stabil bleiben, so Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien.

Einzelhandelsmarkt: Jahr der Wahrheit für Mariahilfer Straße

Die erneute deutliche Erweiterung des Flächenangebotes wird auch 2014 das Geschehen auf dem Einzelhandelsmarkt im Großraum Wien prägen. Der größte Flächenzuwachs wird 2014 im Norden und Westen Wiens erfolgen. Während im Rahmen des multifunktionalen Großprojekts „City Gate“ im 21. Wiener Gemeindebezirk rund 18.000 m² auf den Markt kommen, wird das Auhofcenter im 14. Bezirk nach der Erweiterung 2012 mit nochmals 10.000 m² zu einem der größten Shopping Center Wiens.

Für Herbst ist die Eröffnung des 20.000 m² großen Einkaufszentrums („Bahnhof-City“) am Hauptbahnhof angesetzt, im Stadtzentrum soll pünktlich zum nächsten Weihnachtsgeschäft das „Goldene Quartier“ in den Tuchlauben fertiggestellt werden. Hier entstehen insgesamt mehr als 11.500 m² im Luxussegment, die zu Höchstpreisen an führende internationale Luxusketten vermietet werden.

Gemeinsam ist allen Projekten, dass die Vorvermietung hervorragend läuft und bereits beim Start mit Vollvermietung zu rechnen ist. „Das spricht einerseits für die Qualität der Projekte selbst, zeigt aber auch den strukturellen Veränderungsbedarf auf dem Wiener Einzelhandelsmarkt, der auch nach 2014 noch nicht gedeckt sein wird“, erklärt EHL-Einzelhandelsspezialist Jörg Bitzer.

Nicht zuletzt wird 2014 das „Jahr der Wahrheit“ für die zwischenzeitlich mehrfach umgestaltete Mariahilfer Straße. Bitzer: „Bis jetzt sind die Debatten leider oftmals politisch geprägt. Wenn es dann um konkrete Neuvermietungen geht, werden die Fakten wie Kundenfrequenz und Flächenproduktivität zählen. Dass die gegenwärtige unklare Gestaltung der Fußgängerzone für manche Branchen Probleme bringt, ist bereits evident, ob sie die Mariahilfer Straße umgekehrt für andere Anbieter attraktiver macht, wird sich bis Jahresmitte recht eindeutig zeigen. Vor allem eine möglichst rasche Klarheit über die weitere Entwicklung wäre jetzt für alle Beteiligten dringend erforderlich, um nicht die Reputation der beliebtesten Einkaufszone Österreichs zu gefährden.“

M. Strausz, Ärzte Woche 4/2014

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