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Praxis 26. August 2013

Immobilienpreise steigen weiter, Transaktionen gehen zurück

Eigentumswohnungen und Eigenheime sind weiterhin beliebt, Grundstücke werden billiger.

Laut RE/MAX Immospiegel, der auf Grundbuchdaten basiert, investierten die Österreicher im ersten Halbjahr 2013 7,2 Milliarden Euro in Immobilien, was einem Minus von 10,6 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode 2012 entspricht. Insgesamt wechselten österreichweit 37.300 Immobilien den Besitzer, ein Rückgang von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Eigentumswohnungen bleiben die nach wie vor eine beliebte Geldanlage. Die weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, verbunden mit einer seit Jahren geringen Neubauleistung (speziell in Wien und Wien-Umgebung) und die damit einhergehende Verknappung des Angebots, führten zu weiteren Preissteigerungen. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind österreichweit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 von 2.178 um 8,2 Prozent auf 2.356 Euro gestiegen, das günstigste Viertel von 1.406 auf 1.504 Euro, das teuerste Viertel von 2.916 auf 3.131 Euro.

In Wien lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis im ersten Halbjahr bei 2,868 Euro (+19% gegenüber. 1. Halbjahr 2012). In den letzten Monaten war allerdings bereits eine Abkühlung der Preise spürbar. „Die Schmerzgrenze scheint auch bei den Wohnungen erreicht.

Die Anleger sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen“, analysiert Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer des größten heimischen Immobilienmakler-Netzwerks, RE/MAX, die aktuelle Preissituation am heimischen Immobiliensektor.

Neben der Angebotsknappheit, speziell bei Eigentumswohnungen und Zinshäusern (Wien) sei bei manchen Immobilienbesitzern die Bereitschaft zu verkaufen durch die höheren Abgaben (Stichwort: Immobilien-Ertragssteuer) gesunken. Durch die Einführung der „ImmoEst neu“ am 1. April des Vorjahres ist es zu Vorziehverkäufen gekommen. Darüber hinaus führte die seit Jänner 2013 verpflichtende Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch die Vertragserrichter (Anwälte, Notare) in der Startphase zu einer zeitlichen Verschiebung nach hinten.

Auch habe die Immobiliennachfrage im Vergleich zu den vergangenen Jahren – zwar auf hohem Niveau, aber trotzdem – nachgelassen. Vor allem Unsicherheitsgefühle bezüglich Arbeitsplatz und Einkommen bei jungen Paaren und Jungfamilien führen häufig dazu, dass diese den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nach hinten verschieben.

„Die Mietwohnung wird damit für viele eine längere Zwischenlösung. Aufgrund der noch immer restriktiven Kreditvergabe wird die Mietwohnung mittlerweile aber auch für immer mehr Familien ungewollt zur Dauerlösung“, erklärte Reikersdorfer.

Größere Anleger seien dagegen oft bereits ausgiebig in Immobilien investiert und sind wieder Richtung Börsen unterwegs, was sich ebenfalls negativ auf die Verkaufszahlen auswirke.

Weniger, aber teurere Einfamilienhäuser-Transaktionen

Einfamilienhäuser sind jene Immobilienkategorie, die sich in Österreich moderat entwickelt, weil sie nahezu ausschließlich zu Eigennutzungszwecken gekauft wird. Anlage- oder Spekulationsmotive spielen daher nur eine untergeordnete Rolle.

Im 1. Halbjahr 2013 sind um 7,7 Prozent weniger Einfamilienhäuser ge- und verkauft worden, was zwar dem rückläufigen Trend entspricht, aber wesentlich abgeschwächter verglichen mit Wohnungen oder Grundstücken. Preislich haben sich Eigentumswohnungen um 4,2 Prozent nach oben bewegt, was allerdings vom teuersten Viertel der Preisspanne verursacht wurde.

Von den 3.890 im ersten Halbjahr verbüchterten Einfamilienhäusern kosteten 25 Prozent weniger als 90.000 Euro und ein Viertel mehr als 260.000 Euro, das durchschnittliche Einfamilienhaus kostete 186.432 Euro. Das Bundesländer-Preisranking führt Wien mit einem durchschnittlichen Einfamilienhauspreis von 427.162 Euro vor Tirol (369.017 €) und Salzburg (347.336 €) an, das Burgenland liegt mit 93.665 Euro traditionell an letzter Stelle.

Rückgang bei Grundstückspreisen- und Transaktionen

10.217 verkaufte Grundstücke im Wert von 1,086 Mrd. Euro im ersten Halbjahr bedeuten stückmäßig einen Rückgang um 10,5 Prozent und beim gehandelten Volumen gegenüber der Vorjahresperiode ein Minus von 17,5 Prozent. Dadurch sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis österreichweit von 56 auf 47 Euro/m², ein Minus von 16,7 Prozent.

In Wien lag der Grundstückspreis im Schnitt bei 247 €/m², gefolgt von Tirol (143 €/m²) und Vorarlberg (133 €/m²). Der Preisrückgang zeigte sich in allen Bundesländern und Preisklassen und war im Burgenland mit 23,5 Prozent am höchsten und in Vorarlberg mit 5,8 Prozent am geringsten. „Der Hauptgrund liegt darin, dass im Vergleich zum Vorjahr wesentlich weniger Grundstücke in den oberen Preisklassen verkauft wurden, weil beispielsweise Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung rar geworden sind. Auch die Einführung der ImmoEst hat die Bereitschaft, Grundstücke zu verkaufen, negativ beeinträchtigt“, so Reikersdorfer abschließend.

Experten erwarten stabiles Preiswachstum in Wien

Laut Immobilienexperten der Wiener Privatbank haben sich die Preissteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt in der Bundeshauptstadt Wien zwar etwas verlangsamt, liegen aber weiterhin auf Wachstumskurs. „Der Bevölkerungszuwachs treibt die Nachfrage nach Wohnungen heute, morgen und übermorgen an.

Da uns auch das Niedrigzinsumfeld weiter erhalten bleiben wird, sind Immobilien-Direktinvestments für Anleger weiterhin interessant“, analysiert Helmut Hardt, geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank. Wien sei eine der am dynamischsten wachsenden Städte Europas, die Preisentwicklung sei konstant und nachhaltig, daher sei keine Blasenbildung zu beobachten. „Die Suche nach Qualität nimmt laufend zu, dabei sind Lage, Architektur und Ausstattung die entscheidenden Parameter. Außerdem hat sich der Trend in Richtung Grün- und Freiraum sowie ökologisches Wohnen weiter verstärkt“, ergänzt Georg Aichelburg-Rumerskirch, Geschäftsführer von RESAG Immobilienmakler.

Neben der Investition in Traditionslagen zum Vermögenserhalt empfehlen sich Mikrolagen mit Zukunftspotenzial. Besonders einzelne Stadtviertel und Trendviertel der Bezirke 2, 5, 10,12, 15, 16 und 20 seien zur Renditeoptimierung von besonderem Interesse. „Wir beobachten seit Längerem, dass der zweite Bezirk zum Hotspot junger Menschen mit einer Vielzahl von kleineren Wohneinheiten wird. Und das Grätzel um den Einsiedlerpark in Margareten wird zum neuen Soho Wiens mit einer spannenden Kunst- und Kreativszene“, weiß Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer der Immobilienplattform FindMyHome.at. „Wir raten Anlegern den Blick über den Tellerrand des eigenen Grätzels.

Gute Chancen bieten vor allem Stadtentwicklungszielgebiete wie beispielsweise das Areal rund um den neuen Hauptbahnhof sowie den Nordwestbahnhof“, so Aichelburg-Rumerskirch.

Unverändert hoch sei die Mietnachfrage bei kleineren Wohnungen zwischen 45 und 75m². Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 14,57 Euro erzielen Mietwohnungen dieser Größenordnung einen deutlich höheren Durchschnittspreis als Einheiten jenseits der 120 m². Für diese beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell 13,73 Euro und damit um sechs Prozent weniger als kleinere Einheiten. Zudem müsse bei großen Wohnungen und Luxusapartments mit längeren Leerständen gerechnet werden.

M. Strausz, Ärzte Woche 35/2013

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