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Praxis 11. März 2013

Wohnungspreise im Höhenflug

Aufgrund der Angebotslücke am Wiener Wohnungsmarkt steigen die Eigentumspreise deutlich, Mietwohnungen etwas moderater.

Seit mehreren Jahren werden in Wien deutlich weniger Wohnungen gebaut, als zusätzliche Wohneinheiten nachgefragt werden. Daran wird sich auch in den kommenden Jahren nichts ändern, im Gegenteil: Die Angebotslücke wird tendenziell sogar weiter wachsen. Laut erstem Wohnungsmarktbericht von EHL und BUWOG wird bis 2015 die durchschnittliche Jahresproduktion rund 10.000 Einheiten betragen, was deutlich weniger ist, als die Nettonachfrage nach zusätzlichen Wohnungen.

Innerhalb der nächsten 35 Jahre wird die Wiener Bevölkerung die Zwei-Millionen-Grenze überschreiten. Dies entspricht einem Bevölkerungszuwachs von 18,2 Prozent zwischen 2010 und 2050. Im gleichen Zeitraum wird die Anzahl der Haushalte um 31,5 Prozent zulegen. Während die Zahl der Einpersonenhaushalte um fast 40 Prozent zulegen wird, werden die Mehrpersonen-Haushalte nur um lediglich 16 Prozent ansteigen. „Wir haben ein strukturelles Problem, das zwar durch die jeweilige Wirtschaftssituation einmal verschärft und dann wieder gemildert wird, aber das ohne eine deutliche Änderung der Rahmenbedingungen für den Wiener Wohnbau nicht nachhaltig gelöst werden kann“, erklärt BUWWOG-Geschäftsführer Gerhard Schuster. „Alle demografischen Daten einerseits und alle Kennzahlen aus dem Wohnbau lassen erwarten, dass die Situation eher noch schwieriger werden wird.“

Schuster rechnet damit, dass die Fertigstellungen geförderter Wohnungen deutlich unter den durchschnittlichen Zielgrößen der letzten Jahre von rund 6.000 Wohneinheiten bleiben werden. Das Angebot an zusätzlichen Wohnungen wird mit dem steigenden Wohnungsbedarf nicht mithalten können. Besonders hemmend wirkt sich der Mangel an verbaubaren Liegenschaften aus. Die Finanzierung von Projekten und Wohnungen ist für Bauträger und Kunden oft schwierig und auch die Möglichkeiten, Eigenmittel über den Kapitalmarkt aufzubringen, sind seit der Finanzkrise 2008 noch immer stark eingeschränkt. „Aufgrund der im internationalen Vergleich herausragend guten Basisversorgung mit Wohnraum, die quantitativ und qualitativ über Jahrzehnte spürbar verbessert werden konnte, ist das wachsende Angebotsdefizit noch kein Grund zur Sorge“, beruhigt Schuster.

Geförderter Wohnbau rückläufig

Verschärft wird die Wohnsituation auch durch den Rückgang im geförderten Wohnbau. Dadurch wird besonders das Angebot an kostengünstigen Wohnungen im mittleren Qualitätssegment ausgedünnt. Verstärkte Investitionen im Spitzensegment können dies schon quantitativ nicht ausgleichen und sind für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten ohnehin keine Alternative. Angesichts dieser Ausgangssituation waren die bisherigen Preisanstiege eher moderat“, so Schuster. „Aber nach mehreren Jahren mit höherer Nettonachfrage als Nettoangebotszuwächsen ist der Puffer von Leerständen ebenfalls deutlich kleiner geworden und ein Wachsen der Angebotslücke wird sich daher künftig stärker auf die Preise auswirken als bisher.“

Diese Zahlen sollten als dringendes Signal an die Politik verstanden werden: „Wir brauchen mehr Wohnbauförderung, neue Möglichkeiten der Fremdmittel- und Eigenkapitalaufbringung, raschere Widmungsverfahren und auch punktuell weniger Bauvorschriften“, fordert Schuster. Derzeit leben wir mit einer ganzen Reihe von Bestimmungen, die zwar wenig zur Sicherung der Wohnqualität beitragen, aber ordentlich ins Geld gehen und Wohnen unnötig verteuern.

Kauf von Eigentum wird empfindlich teurer

„Die Preisentwicklung auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird auch in den kommenden Jahren weiter nach oben weisen. Zwar werden die Anstiege nicht mehr das Ausmaß der vergangenen fünf Jahre erreichen, doch mittelfristig werden die Wohnungspreise weiter steigen“, prognostiziert Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, Österreichs führendem Immobiliendienstleister. Die höchsten Wachstumsraten werden dabei das mittlere Preissegment, also Wohnungen mit Quadratmeterpreisen von aktuell 3.000,– bis 5.500,– Euro verzeichnen. Diese Wohnungen befinden sich typischerweise in zentrumsnahen Bezirken innerhalb des Gürtels oder in guten peripheren Wohnanlagen mit passender Infrastruktur. „In diesen Lagen ist das Angebot begrenzt, die dafür infrage kommende Käuferschicht finanziert größtenteils mit Eigenkapital“, weiß Ehlmaier. In diesem Bereich werde es daher auch in den kommenden Jahren einen Nachfrageüberhang und damit entsprechende Preissteigerungen geben. Gefragt ist vor allem eine höhere Ausstattungsqualität wie beispielsweise Freiflächen (Balkone, Terrassen o. a.), gute Ausnutzbarkeit des Wohnraums (Dachschräge im DG), ein optimaler Grundriss und lagegerechte Ausstattung. Im unteren und im höchsten Preissegment sieht Ehlmaier hingegen nur begrenztes Steigerungspotenzial.

Im Bereich des sehr kostengünstigen Wohnens steht der große Bestand an Gemeindemietwohnungen höheren Preisanstiegen entgegen. Bei den Luxuswohnungen sieht Ehlmaier deswegen weniger Spielraum, weil hier in den zurückliegenden Jahren bereits rasante Anstiege geschafft wurden. „In der Innenstadt sehen wir mittlerweile Spitzenpreise von 25.000,– bis 30.000,– Euro/m². Damit entsprechen sie bereits den Spitzenmieten der meisten europäischen Metropolen. Insgesamt sind die Transaktionen bei den Eigentumswohnungen im Vorjahr um drei Prozent zurückgegangen, das Transaktionsvolumen ist hingegen leicht gestiegen. Die Kaufpreise für eigengenutzte Wohnungen werden sich auch weiterhin gut entwickeln, allerdings mit einer etwas geringeren Dynamik von rund fünf Prozent.

Geringere Steigerung bei Mieten

Generell deutlich geringere Steigerungen erwartet der Immobilienexperte im Mietsegment. Für 75 Prozent der Mietwohnungen (Altbau, geförderter Wohnbau, Gemeindewohnungen) seien die Mieten limitiert, was auch die Märkte freier Mietzinsbildung beeinflusse. „Nettomieten von 11,– bis 13,– Euro/m² werden im Qualitätssegment ohne Weiteres akzeptiert“, betont Ehlmaier. Ab etwa 15,– Euro/m² werde es hingegen sehr eng. So besteht bei Gesamtmieten bis 1.200,– Euro eine hohe Nachfrage, zwischen 1.200,– bis 2.000,– Euro eine moderate und für Mieten über 2.000,– Euro nur mehr geringe Nachfrage. Über dieser Schwelle liegende Mieten werden in den kommenden Jahren nur bei außergewöhnlicher Lage und Ausstattung erzielbar bleiben, weil ab einer gewissen Einkommensgrenze der Kauf von Eigentumswohnungen bevorzugt wird.

Besonders gefragt werden neben den klassisch beliebten Wohnbezirken innerhalb des Gürtels, auch die Bezirke 13, 18 und 19, kurz- und mittelfristig auch die Bezirke 21 und 22 sein, da hier durch die stattfindende Stadt- und U-Bahnerweiterung (U1, U2) sowie die Ausweitung der Nahversorgung positive Signale gesetzt werden. Dadurch werde diese Region stärker an das restliche Wien heranwachsen und stark an Bedeutung gewinnen, weil hier noch umfangreiche Flächenreserven zur Verfügung stehen. Als weitere Zukunftsprojekte und -lagen gelten das Gebiet um den Hauptbahnhof, der Nordbahnhof, der 2. und 20. Bezirk und Oberlaa.

EHL Immobilien und BUWOG

EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und Marktführer bei Wohn-, Investment- und Büroimmobilien. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Asset- und Centermanagement, Portfolio-Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Im Vorjahr vermarktete die EHL 800 Mietwohnungen, verkaufte 400 Vorsorge- und Eigentumswohnungen und vermarktete Zinshäuser mit einem Volumen von 160 Millionen Euro.

Die BUWOG-Gruppe, eine Gesellschaft der börsennotierten IMMOFINANZ AG, ist mit einem Bestand von mehr als 32.000 Miet- und Eigentumswohnungen, davon über 2.300 in Deutschland, Österreichs führendes privates Wohnungsunternehmen. Mit einem jährlichen Neubauvolumen von 500 bis 700 Wohnungen in Wien ist sie einer der aktivsten Wohnbauträger und Immobilienentwickler der Bundeshauptstadt. Gemeinsam mit der Hausverwaltungstochter BUWOG FM verwaltet die Gruppe 1.900 Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Hotelobjekte mit insgesamt 3,8 Millionen m² Nutzfläche und ist damit auch das führende private Hausverwaltungsunternehmen Österreichs.

M. Strausz, Ärzte Woche 11/2013

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