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Objekt der Begierde – der langfristige Aufwärtstrend auf dem Wiener Zinshausmarkt hat sich fortgesetzt.
 
Praxis 21. Jänner 2013

Immobilienmarktausblick

Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt nimmt zu, Preise steigen.

Im Vorjahr konnte der Immobilienmarkt nach schwachem Start die gestiegenen Erwartungen doch noch erfüllen. Die dynamische Entwicklung im zweiten Halbjahr sowie eine Reihe neuer Immo-Transaktionen lassen einen weiteren Anstieg für 2013 erwarten.

„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Investmentmarkt werden sich heuer auf österreichischer wie internationaler Ebene nicht wesentlich verändern“, prognostiziert Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, einer der führenden heimischen Immodienstleister und Marktführer bei Wohninvestment- und Büroimmobilien. „Wir gehen davon aus, dass sich im Wesentlichen die Tendenzen des zweiten Halbjahres 2012 fortsetzen, was einen leichten Anstieg des Marktvolumens und stabile Preise bedeutet.“ Bemerkenswerter als der Anstieg des Marktvolumens waren Verschiebungen zwischen den Marktsegmenten. Dabei hat der Bürobereich seine klar dominierende Stellung verloren. Auf EH (Einzelhandels) -Immobilien entfiel im vergangenen Jahr ein gleich hoher Anteil (je etwa 40%). Hotels folgen mit Respektabstand mit etwa zehn Prozent des Marktvolumens. Die nach wie vor hohe Konsumneigung und die EH-Konzentration in Fachmarkt- und Einkaufszentren werde die Nachfrage nach gut frequentierten Zentren auch heuer auf hohem Niveau halten, so Pöltl. Wie im Vorjahr sollten die ausländischen Investoren (55% Anteil) aufgrund der aktiven deutschen Immobilienfonds den Ton angeben.

Spitzenrendite: 5,75 Prozent

Michael Ehlmeier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL, erwartet heuer besonders starke Nachfrage im Preissegment zwischen 20 und 60 Millionen Euro. „Das Käuferinteresse konzentriert sich weiter auf das Topsegment, in dem das Angebot die potenzielle Nachfrage bei Weitem nicht deckt“. Grundsätzlich bestünde wieder größere Bereitschaft zu Engagements in nachgelagerten Qualitätssegmenten, doch verhindern hier teilweise deutlich unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie schwierige Finanzierungsbedingungen signifikantes Wachstum. Die Preise werden auf dem erreichten, hohen Niveau weitgehend stabil bleiben. Die Spitzenrendite von 5,75 Prozent wird bei EH-Immobilien erzielt. Knapp dahinter liegen die von langfristig vermieteten Büroobjekten mit 5,25 Prozent. Bei Gewerbeimmobilien wird ein gesicherter Einkommensstrom aus bestehenden Mietverträgen höher eingeschätzt als mögliche Wertsteigerungen. Bei Zinshäusern in Wien sind aktuell hingegen nur 2-3,5 Prozent drinnen, wobei die Spitzenrenditen im 1. Bezirk und in guten Lagen innerhalb des Gürtels erzielt werden.

Zinshäuser bleiben Objekte der Begierde

Der langfristige Aufwärtstrend auf dem Wiener Zinshausmarkt hat sich fortgesetzt. Im Vorjahr wurde gegenüber 2011 ein Umsatzplus von 15 Prozent auf 1,45 Mrd. Euro erzielt. Die Anzahl der Transaktionen stieg im Jahresvergleich von 905 auf 930, wobei der Zinshausanteil überproportional stieg. Die Kaufpreise haben gerade in den Innenbezirken zugelegt. Der Durchschnittspreis im 1. Bezirk beträgt mittlerweile 4.800 Euro/m². „Grund dafür sind die anziehenden Einzelverkaufspreise für hochwertig renovierte Altbauflächen sowie für großzügig ausgebaute Dachgeschoße“, berichtet Ehlmeier. Außerdem werden dem Markt jährlich aufgrund von Parifizierungen etwa 150 Zinshäuser entzogen, was besonders in erstklassigen Lagen den Nachfrageüberhang wachsen lässt. Die Preise für Eigentumswohnungen sowie das Ertragspotenzial durch Dachbodenausbauten haben somit die Entwicklung der Mietkosten in vielen Lagen als dominanter Faktor der Wertentwicklung abgelöst. Die klassische Preisberechnung anhand der Mietrendite des Hauses verliert daher an Bedeutung; insbesondere sei dies in sehr gefragten Wohnbezirken der Fall, während in kostengünstigeren Lagen außerhalb des Gürtels weiterhin der erzielbare Mietertrag die bestimmende Größe ist.

Wohnungsmarkt bleibt stark

Seit dem Ausbruch der Wirtschaftskrise hat sich ein wahrer Boom bei Wohnimmobilien ergeben und auch heuer ist ein Sinken bei Nachfrage und Preisniveau nicht in Sicht. „Der Wiener Wohnungsmarkt wird sein hohes Niveau problemlos halten und sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Mieten werden sich stabil nach oben entwickeln“, betont Sandra Bauernfeind, Wohnimmobilien-Leiterin bei EHL.

Im Vorjahr stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen zwei und zehn Prozent. Dennoch sei keine Blase zu befürchten. „Bei den Finanzierungen beobachten wir einen noch nie da gewesenen hohen Eigenkapitalanteil von durchschnittlich 70 Prozent.“ Besonders in Wien seien keine hochspekulativen Investoren unterwegs, die den Markt künstlich anheizen, sondern grundsolide Anleger, die vor drohenden Inflationsrisiken in wertstabile Immobilienanlagen flüchten oder die Wohnung zur Eigennutzung erwerben. Die Mieten zogen nicht so stark an wie die Kaufpreise. In Wohnungen, die nicht dem MRG (Mietrechtsgesetz) unterliegen, lag der Anstieg bei durchschnittlich vier Prozent.

Auch die im Frühjahr 2012 gestrichene steuerfreie Veräußerungsmöglichkeit nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren habe das Verhalten der Kaufinteressenten kaum beeinflusst. Ein allfälliger Veräußerungsgewinn wird, unabhängig von der Dauer des Investments, grundsätzlich mit 25 Prozent endbesteuert. Für institutionelle (Köst-pflichtige) Kunden ändert sich hingegen nichts. Eine weitere Änderung betraf die Vermietung an alle nicht umsatzsteuerpflichtigen bzw. nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter wie Ärzte, Versicherungen und Banken. Bei neuen Mietverträgen und im Rahmen eines Liegenschaftskaufs (Asset Deal) kann keine Umsatzsteuer mehr verrechnet und somit auch keine Vorsteuer aus dem Ankauf sowie den laufenden Bewirtschaftungskosten zurückgeholt werden. Es kam weder zu „Panikverkäufen“ noch zu unüberlegten Ankäufen. „Dies war auch nicht anders zu erwarten, steht doch beim Großteil der Anleger das Sicherheitsmotiv im Vordergrund, und nicht möglichst große Steuervorteile“, so Bauernfeind. Michael Ehlmeier erwartet, dass die Preise 2013 weiter steigen werden, allerdings mit nachlassender Dynamik.

Die anhaltend niedrigen Zinsen werden auch wieder Käufer mit höherem Fremdkapitalanteil motivieren und den Markt für Vorsorgewohnungen weiter beleben. „Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt wird immer stärker. Neben dem durch die wirtschaftliche Verunsicherung bewirkten Nachfragedruck sind auch strukturelle Entwicklungen dafür verantwortlich“, berichtet Ehlmeier. Allein in Wien liegt der jährliche Bedarf bei 8.000.–10.000 Wohnungen, während die aktuelle Neubauleistung nur bei rund 4.000–6.000 Einheiten liegt. Einerseits führen die leeren öffentlichen Kassen zu Rückgängen im geförderten Wohnbau, andererseits steigt der Bedarf an Wohnraum wegen der positiven Bevölkerungsentwicklung und der steigenden Zahl der Singlehaushalte (Wien: 39,3%).

Mietwohnungen

Anteil der Mietwohnung am Gesamtwohnbestand in Österreich:

60% Eigenheimnutzer, Wohnungseigentümer (Wien: 30%)

24% Mietwohnungen gemeinnütziger und kommunaler Wohnbau

9% private Mietwohnungen Altbau (Vollanwendung MRG) - (Wien: 24%)

7% private Mietwohnungen (nicht mietzinsreguliert)

Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus 2011

Wohnungsaufwand

Durchschnittlicher Wohnungsaufwand Österreich 2011 Nettomiete (ohne BK)

Gemeindewohnung3,63 €/m²

Genossenschafts- wohnung4,37 €/m²

Private Altbau- mietwohnung4,99 €/m²

Durchschnittlicher Wohnungsaufwand Wien 2011 Nettomiete (ohne BK)

Gemeindewohnung 3,59 €/m²

Genossenschaftswohnung 4,58 €/m²

Private Altbaumietwohnung 4,86 €/m²

Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus 2011, Sonderauswertung ÖVI

M. Strausz, Ärzte Woche 4/2013

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