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Mag. Wolfgang Leonhart
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Abb. 1: Durch das „Strukturpaket“ wurde auch die Umsatzsteuer bei Vermietung von Immobilien für Arztpraxen neu geregelt.

 
Praxis 1. August 2012

„Strukturpaket“: Änderung bei Umsatzsteuer für Ordinationsmieten

Das sollten Sie wissen, falls Sie Räume für eine Praxis anmieten wollen.

Durch das „Strukturpaket“ wurde auch die Umsatzsteuer bei Vermietung von Immobilien für Arztpraxen neu geregelt. Auf die Vermieter kommen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen mit Ärzten für Praxisräume zusätzliche Belastungen zu, für die Ärzte entfällt jedenfalls im Regelfall im Mietvertrag der Ausweis der Umsatzsteuer auf die Miete.

Bisher konnte im Endeffekt der Vermieter entscheiden, ob die Vermietung von Räumlichkeiten für eine Arztpraxis mit oder ohne Ausweis von 20% Umsatzsteuer erfolgt. Erfolgte die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, war für den Vermieter auch das Recht auf Vorsteuerabzug gegeben. Die Mehrzahl der Vermieter (bzw. deren Hausverwaltungen) wiesen in den Mietverträgen für Geschäftsräume – dazu zählen eben auch Arztpraxen – grundsätzlich 20% Umsatzsteuer auf die Miete aus. Im Gegenzug stand damit für das gesamte Haus der Vorsteuerabzug zu, was eine erhebliche Verwaltungsvereinfachung bedeutet. Dies wurde nun gesetzlich geändert: Bei allen nach dem 30. 8. 2012 neu abgeschlossenen Mietverträgen mit Unternehmern, welche unecht von der Umsatzsteuer befreite Umsätze tätigen – darunter fallen die Ärzte – ist diese Optionsmöglichkeit des Vermieters im Regelfall nicht mehr gegeben.

Der Vermieter muss daher im Regelfall ab 1. 9. 2012 bei neuen Mietverträgen für Arztpraxen die Miete netto, also ohne 20% Umsatzsteuer, ausweisen. Der Vermieter verliert im Gegenzug das Recht auf Vorsteuerabzug, wird diesen Kostennachteil daher voraussichtlich auf die Miete aufschlagen. Die von Ärzten in Zukunft verlangten umsatzsteuerfreien Netto- Mieten werden wohl an die bisherigen Bruttomieten (inklusive Ust) angenähert werden.

Diese Neuerung bedeutet für den Vermieter beziehungsweise dessen Hausverwaltung mitunter nicht nur einen erheblichen Kostennachteil durch den teilweisen Verlust des Vorsteuerabzuges z.B. bei Großreparaturen, sondern auch eine zusätzliche jährliche Arbeitsbelastung durch die komplizierte Auseinanderrechnung. Unter Umständen wird sich das auf die Bereitschaft, Räumlichkeiten an Ärzte für Ordinationszwecke zu vermieten, negativ auswirken.

Alle Mietverträge, welche bis zum 31. 8. 2012 abschlossen wurden, bleiben unverändert bestehen und sind von der Neuerung nicht betroffen.

Eine Sonderstellung haben alle Gebäude, welche ein Vermieter selbst errichten ließ: Wurde die Errichtung durch den Vermieter vor dem 1. 9. 2012 zumindest begonnen, kann auch bei künftigen Mietverträgen mit unecht steuerbefreiten Mietern wie Ärzten wie bisher 20% Ust (und damit verbundenem Vorsteuerabzug) verrechnet werden. Die umsatzsteuerliche Behandlung von Mietverträgen mit Ärzten hängt in Zukunft daher davon ab, ob der Eigentümer des Gebäudes dieses fertig gekauft hat oder als Errichter anzusehen ist.

Aus der Sicht eines Arztes, welcher für die Praxis Räumlichkeiten anmieten möchte, wird die Situation ab 1. 9. 2012 sicher nicht einfacher. Wenn Sie daher Räume für eine Praxis anmieten wollen, sollten Sie sich beeilen.

Korrespondenz: Steuerberater Mag. Wolfgang Leonhart Leonhart + Leonhart – Steuerberatung für Ärzte 1070 Wien, Mariahilferstr. 74a Tel 01/523-17-68 www.leonhart.at Ein Mitglied der MEDTAX- Gruppe

Wolfgang Leonhart, Wien, 4/5/2012

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