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Durch die gesetzliche Deckelung auf sechs Prozent lässt sich bei Bauspardarlehen genau kalkulieren, wie viel tatsächlich im schlimmsten Fall fällig wird, während bei anderen Hypothekarkrediten nach oben hin theoretisch jeder Betrag möglich ist.
 
Praxis 13. Juni 2012

Günstig finanzieren mit Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind bei den aktuell niedrigen Zinsen äußerst günstig und bieten gegenüber alternativen Finanzierungsformen den Vorteil, dass die Zinsen nach oben hin begrenzt sind.

Nach dem Motto „Des einen Freud, des andren Leid“ können sich derzeit Darlehensnehmer aufgrund geringer Rückzahlungsraten die Hände reiben, während Ansparer aufgrund der niedrigen Bausparzinsen berechtigten Grund zum Jammern haben. Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hat erhoben, womit Kreditnehmer rechnen müssen, die sich für eine Sofortfinanzierung interessieren. Die Voraussetzungen: der Finanzierungsbedarf beträgt 100.000 Euro, Laufzeit 25 Jahre, Kreditnehmer ist ein Ehepaar (34) mit guter Bonität, es ist kein Bausparvertrag vorhanden.

 

Den vier Anbietern „s Bausparkasse“, „Raiffeisen Bausparkasse“, „ABV“ und „Wüstenrot“ sind vom Gesetzgeber enge Rahmenbedingungen vorgegeben, beispielsweise bei der Durchrechnung des Zinssatzes. Seit Einführung des Verbraucherkreditgesetzes ist bei Bausparangeboten jener Zinssatz anzurechnen, der sich aufgrund der Zinsgleitklausel für das aktuelle Jahr ergibt.

Genaue Vorgaben gibt es weiters bei der Mindest- und Maximalhöhe der Zinsen, die den Kreditnehmern verrechnet werden dürfen. Sie dürfen zwischen drei und sechs Prozent liegen. Drei Versicherer verrechnen Nominalzinsen von 3 Prozent, die Wüstenrot von 3,2 Prozent. Beim effektiven Jahreszinssatz (Zinssatz während der gesamten Laufzeit inklusive Kosten) liegen die Zinsen zwischen 3,4 Prozent (s Bausparkasse) und 3,7 Prozent (Wüstenrot). „Bei Niedrigzinsen wie derzeit hält sich der Unterschied zwischen günstigstem (s Bausparkasse: 147.439,94 €) und teuerstem Darlehen (152.538,50 € bei Wüstenrot) mit knapp 5.000 Euro einigermaßen in Grenzen. Sobald das Zinsniveau steigt, was innerhalb von 25 Jahren öfter der Fall sein wird, geht die Schere bereits deutlich auseinander“, rechnet der VKI vor.

Achten Sie auf den Aufschlag!

Entscheidend ist der so genannte Aufschlag, den die Bausparkassen auf den Referenzzinssatz anwenden. Bis auf s Bausparkasse (3-Monats-Zinsswap) halten sich die anderen Kassen an den Kapitalmarktindikator – 12 Monats-Euribor. Wüstenrot hat in der VKI-Erhebung mit 1,6 Prozent den höchsten Aufschlag angesetzt und liegt daher über die gesamte Laufzeit gerechnet über den Angeboten der drei Mitbewerber, obwohl der Einstiegszinssatz niedriger als bei zwei anderen Anbietern liegt. „Das zeigt recht deutlich, dass sich die Kreditnehmer nicht ausschließlich vom Anfangszinssatz beeindrucken lassen sollen“, empfehlen die Konsumentenschützer. Daher sei es ratsam, sich von allen Anbietern ein auf die eigenen Voraussetzungen zutreffendes individuelles Angebot errechnen zu lassen. Dabei sollten sowohl die aktuelle Zinssituation als auch die Belastungen bei Höchstzinsen berücksichtigt werden und zwar über die gesamte Laufzeit. „Überlegen Sie dann, ob Sie sich die höchstmögliche Monatsrate auch längerfristig leisten können, unter Umständen auch als Alleinverdiener, wenn das Einkommen des Partners wegfällt“, so der VKI.

Langsamere Anpassung nach oben

Der Unterschied zwischen Höchst- und Niedrigzinsphasen ist nicht zu unterschätzen. Aus den rund 150.000 Euro, die bei der aktuellen Niedrigzinsphase anfallen, können bei einer hohen Verzinsung von sechs Prozent ab Zuteilung des Kredits an die 195.000 Euro werden, und die monatlichen Raten steigen in diesem Worst-Case-Szenario auf rund 660 Euro. Glück im Unglück: Durch die gesetzliche Deckelung auf sechs Prozent lässt sich bei Bauspardarlehen genau kalkulieren, wie viel tatsächlich im schlimmsten Fall fällig wird, während bei anderen Hypothekarkrediten nach oben hin theoretisch jeder Betrag möglich ist. Das erhöht die Planungssicherheit und reduziert das Risiko, mit einem größeren Sanierungs- oder Bauprojekt baden zu gehen.

Ein weiterer Vorteil für den Bauspardarlehensnehmer ist die nur einmal jährliche Zinsanpassung, während herkömmliche Bankkredite zumeist quartalsweise je nach Kapitalmarktentwicklung angepasst werden. Das bedeutet in einer Niedrigzinsphase wie der aktuellen, dass Bausparkreditnehmer noch länger vom günstigen Zinsniveau profitieren, selbst wenn sich die Zinslandschaft im Laufe des Jahres verändern sollte.

Verhandeln lohnt sich

Im Rahmen seines Bauspardarlehens-Tests sind die Konsumentenschützer auf einen weiteren interessanten Aspekt gestoßen: „Zumindest bei einem Anbieter lässt das anonym eingeholte Angebot den Schluss zu, dass die bislang übliche Gleichbehandlung aller Bausparer erste Lücken aufweist“, so der VKI. Auf die Frage eines Testers, ob bei entsprechender Bonität ein gewisses Entgegenkommen bei den Gebühren und beim Zinsaufschlag drinnen sei, kam von der ABV ein klares Ja.

Bei den anderen Bausparkassen waren die Zinsaufschläge tabu, über gewisse Gebühren lasse sich aber durchaus reden, hieß es dort. „Somit ist für angehende Bauspardarlehensnehmer die Vorgangsweise klar: Ohne Verhandeln oder zumindest Nachfrage sollte in Zukunft gar nichts laufen“, empfiehlt der VKI. Wie die Beispiele zeigen, rechnen sich Abzüge, die nicht nur kurzfristig, sondern über die gesamte Laufzeit wirken, ordentlich aus.

Darlehen für Pflege und Bildung

Nicht aus dem Auge verlieren sollte man die Tatsache, dass sich Bauspardarlehen neben Wohn- und Sanierungszwecken auch für Pflege- und Fortbildungsmaßnahmen sinnvoll einsetzen lassen. Beispielsweise wenn die Ersparnisse nicht ausreichen oder aber ein eigenes Haus vorhanden ist, aber zu wenig Barmittel zur Verfügung stehen, um eine unterstützende Pflege für zu Hause zu finanzieren.

Reift also bald ein Bausparvertrag ab oder stehen Sie angesichts der niedrigen Guthabenzinsen vor der Option überhaupt einen „Bausparer“ abzuschließen, behalten Sie auch diese Option im Kopf – etwa für die Ausbildung der Kinder oder Pflegeleistungen betagter Angehöriger. „Als leicht kalkulierende Alternative zu herkömmlichen Finanzierungen liegen die Bauspardarlehen allemal gut im Rennen“, so die Konsumentenschützer.

Ab 2013 fällt halbe Ansparprämie

Die staatliche Förderung des jährlichen Ansparbetrages (maximal 1.200 €) wird halbiert, bei laufenden Verträgen halten sich die Verluste in Grenzen, bei Neuverträgen liegen sie derzeit bei maximal 110 Euro. Ab 2013 beträgt die Förderung nur noch 1,5 bis 4 Prozent. Das sind statt bisher 36 bis 96 Euro im Jahr nur noch 18 bis 48 Euro staatliche Prämie. Dadurch verringert sich für Neuverträge, die ab 2013 abgeschlossen werden, die Ablaufleistung nach sechs Jahren um rund 110 Euro, die Nettorendite um rund 0,5 Prozent. Die Anbieter versuchen derzeit, Neueinsteigern einen Abschluss mit höheren Einstiegszinsen zu versüßen, mittlerweile gibt es Angebote, die diese Zinsen auf bis zu drei Jahre versprechen.

Von M. Strausz , Ärzte Woche 24 /2012

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