zur Navigation zum Inhalt
Foto: photos.com
Foto: beigestellt

Sandra Bauernfeind
Leiterin der EHL-Wohnungsabteilung

Foto: beigestellt

Michael Ehlmaier EHL Immobilien-Chef

Foto: beigestellt

Franz Pöltl Leiter der EHL-Investmentabteilung

 
Praxis 13. März 2012

Suche nach Sicherheit und nicht nach Spekulation

Immobilienmarkt: Die Folgen der geplanten Sparpaket-Maßnahmen der Bundesregierung scheinen überschaubar zu sein.

Das Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist, eine Besteuerung des Veräußerungsgewinnes und die Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums auf 20 Jahre, dies alles wird das geplante Sparpaket wahrscheinlich ab 1.  April 2012 bringen.

 

„Die Aufregung über die möglichen Folgen des Sparpakets für den Immobilienmarkt ist übertrieben“, sagt EHL Immobilien-Chef Michael Ehlmaier. Der Staat erhofft sich durch die geplanten Änderungen für seine Budgetkonsolidierung bis 2015 Zusatzeinnahmen von rund zwei Milliarden Euro.

Bei Österreichs führendem Immobiliendienstleistungsunternehmen in den Bereichen Wohnen, Büro und Investment führen die geplanten steuerlichen Änderungen naturgemäß nicht zu einem Frohlocken, aber weder die Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums von zehn auf 20 noch der Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist für Immobilieninvestoren würden drastische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Insbesondere habe sich zuletzt gezeigt, dass Vorsorgewohnungen weiterhin stark nachgefragt werden. Dabei überstieg im Vorjahr die Nachfrage das Angebot an qualitativ einwandfreien Vorsorgewohnungen bei weitem, da wegen der deutlich gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen immer weniger Liegenschaften für die Errichtung von Vorsorgewohnungen zur Verfügung stehen. „Seit der Ankündigung der geplanten drei steuerlichen Änderungen auf dem Immobiliensektor war das Interesse an Vorsorgewohnungen ungebrochen hoch. Daher wird die Verfügbarkeit von Liegenschaften und sicher kein sinkendes Investoreninteresse der limitierende Faktor für die Errichtung von Vorsorgewohnungen bleiben“, prognostiziert der EHL-Geschäftsführer.

Sicherheit statt Spekulation

Die Gründe für die überschaubaren Auswirkungen des Sparpakets liegen vor allem in den Investmentmotiven der Anleger, die verstärkt nach Sicherheit und weniger nach Steuervorteilen suchen.

Spätestens seit der Krise 2008 wurden Immobilien als sicherer Hafen für Veranlagungen auf den internationalen Finanzmärkten betrachtet, da sie einen guten Schutz gegen drohende Geldentwertung darstellen und im Grundbuch eingetragenes Eigentum als Inbegriff von Sicherheit gilt. Daran ändere auch die geplante Steuergesetzgebung nichts. „Die steuerlichen Änderungen betreffen keine zehn Prozent der Vorsorgewohnungskäufer“, analysiert Sandra Bauernfeind, Leiterin der EHL-Wohnungsabteilung. „Vorsorgewohnungen werden nur in Ausnahmefällen innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder verkauft, daher wird von der Verbesserung durch den Wegfall der Spekulationsfrist kaum jemand profitieren.“

Umgekehrt wirke sich eine Besteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns in 20 oder 25 Jahren, bei dem eine Bereinigung um einen Inflationsfaktor vorgenommen werden kann (geplant sind 2,0 Prozent), auf die Gesamtrendite der Investition nur marginal aus. Die Kaufrenditen von Vorsorgewohnungen liegen heute bei knapp vier Prozent. Durch die Indexierung der Mieten steigen diese in den Folgejahren an. „Als Investor profitiert man bei einer Vorsorgewohnung von einem sicheren und kontinuierlich steigenden Ertrag und man sichert sich gegen drohende Entwertung des Geldvermögens ab. Ein darüber hinausgehender Veräußerungsgewinn wird der Kaufentscheidung nicht zugrunde gelegt“, so Bauernfeind.

Aufgrund der nach wie vor herrschenden Verunsicherung auf den Kapitalmärkten erwartet EHL auch in Zukunft ungebrochenes Interesse an Vorsorgewohnungen, während das Angebot eher stagniert. Wurden 2009 noch 700 Vorsorgewohnungen errichtet, waren es 2010 600 und im Vorjahr noch etwas weniger. „Die Nachfrage nach Wohnungen wird in den kommenden Jahren kontinuierlich hoch bleiben, und davon werden sowohl Eigentümer von Vorsorgewohnungen als auch Zinshauskäufer profitieren, da die im internationalen Vergleich nach wie vor niedrigen Wohnungspreise hierzulande weiterhin ansteigen werden“, berichtet Ehlmaier.

Denken in Generationen

Ähnlich entspannt betrachtet Franz Pöltl, Leiter der EHL-Investmentabteilung, die aktuelle Situation auf dem Zinshausmarkt. Professionelle Zinshauskäufer würden ihre Objekte ohnehin wesentlich rascher (deutlich unterhalb der bisher gültigen Spekulationsfrist von zehn Jahren) kaufen und verkaufen und mussten daher schon bisher ihre (Spekulations-)Gewinne versteuern.

Bei den zuletzt auf Käuferseite dominierenden Privatinvestoren und Privatanlegern sei hingegen ein Wiederverkauf kein Thema. „Der typische private Zinshauskäufer denkt in Generationen und wird sein Zinshaus in aller Regel vererben und nicht verkaufen. Daher wird sich die Frage der Verteuerung der Veräußerungsgewinne in der Regel erst in einigen Jahrzehnten stellen“, so Pöltl.

Die Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums von zehn auf 20 Jahre sei nur für jene Investoren ein Problem, die eine Eigennutzung der angeschafften Immobilie planen (der Einzelwohnungsinvestor). Immer mehr Vorsorgekäufer sind hingegen Mehrwohnungsinvestoren, die in vier von fünf Fällen die Immobilien mit Eigenkapital – aus Ersparnissen oder Umschichtung von Aktien- und Anleiheninvestments – finanzieren und den Steuervorteil gar nicht nutzen. „Insgesamt halten wir daher den Aufschrei vieler Branchen-Kollegen von einer Immobilienfalle durch das Sparpaket für nicht nachvollziehbar“, so Ehlmaier.

Kasten 1
Geplante Steueränderungen im Immobilienbereich
• Wegfall der Spekulationsfrist von zehn Jahren: Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Ankauf einer Immobilie wurde der Veräußerungsgewinn bisher entsprechend des jeweiligen Grenzsteuersatzes (bis 50%) besteuert, künftig voraussichtlich mit 25 Prozent.
• Besteuerung des Veräußerungsgewinns: Beim Verkauf nach mehr als zehn Jahren nach Ankauf einer Immobilie war der Veräußerungsgewinn bisher steuerfrei, künftig wird er mit 25 Prozent besteuert (Ausnahme: Verkauf eines Hauptwohnsitzes oder nach Eigenerrichtung).
• Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums von 10 auf 20 Jahre: Wenn eine Wohnung mit Vorsteuerabzug gekauft oder errichtet wurde, kommt es dann zu einer Vorsteuerberichtigung, wenn das Objekt innerhalb von 20 Jahren eigengenutzt wird. Ärzte, die ab 1. April einen neuen Mietvertrag für eine Ordination abschließen, trifft als Freiberufler dieser Wegfall der Vorsteuerabzugsmöglichkeit.
Kasten 2
Hauptmotive für Immobilienkauf
• „Return of Money“ statt „Return on Money“
• Investition in Realveranlagung
• Absicherung gegen Inflationsängste
• Entkoppelung des veranlagten Vermögens von den Finanz- und Währungsmärkten
• Immobilien sind auch bei Währungskrise wertbeständig
• Demographische Entwicklung spricht für Wohnimmobilien in Wien

Von M. Strausz , Ärzte Woche 11 /2012

Zu diesem Thema wurden noch keine Kommentare abgegeben.

Medizin heute

Aktuelle Printausgaben