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Praxis 11. Oktober 2011

Praxisübergabe – mietrechtliche Überlegungen

Allgemeines zur mietvertraglichen Rechtslage.

Österreichweit werden jährlich hunderte Arztpraxen übergeben bzw. übernommen. Aus Unkenntnis oder in Folge falscher bzw. unzureichender (rechtlicher) Beratung werden selten die mietrechtlich vorgesehenen Möglichkeiten optimal ausgeschöpft: Dem übernehmenden Arzt kann an dieser Stelle nur geraten werden, vorab alle mietrechtlichen Optionen sorgfältig gegeneinander abzuwägen.

Grundsätzlich besteht für denjenigen, der eine Arztpraxis übernimmt, die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen. In den wenigsten Fällen werden dabei die Konditionen des neuen Mietvertrages besser sein als jene des bestehenden Mietvertrages. Dieser wurde meist vor vielen Jahren, wenn nicht Jahrzehnten abgeschlossen, da Arztpraxen in der Regel erst am Ende einer Arztlaufbahn übergeben werden. Falls dieses bestehende Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt – was vor allem bei Praxen in sogenannten Altbauten der Fall ist – hat der Vermieter, unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen, den Wechsel des Mieters bzw. die Nutzung des Mietobjektes durch einen Dritten zu dulden. Der übernehmende Arzt tritt an die Stelle seines Vorgängers, und zwar mit allen Rechten und Pflichten.

Grundsätzlich stellen sich beim beabsichtigten Wechsel auf der Mieterseite folgende wesentliche Fragen, die es vorab zu prüfen gilt:

  1. Besteht ein vertragliches Recht, den Mietvertrag weiterzugeben?
  2. Besteht ein ausdrückliches Untermietrecht bzw. ein ausdrückliches Untermietverbot?
  3. Besteht ein Vormietrecht für weitere Mieträumlichkeiten im Haus?
  4. Gibt es weitere mündliche Vereinbarungen, die mit der Arztpraxis in Zusammenhang stehen?

Besteht (k)ein vertragliches Weitergaberecht?

Ist im Mietvertrag keine Regelung enthalten, die den (Alt-)Mieter ermächtigt, den Mietvertrag an einen Nachmieter weiterzugeben, bleibt dem übernehmenden Arzt (ohne das Zutun des Vermieters) nur die gesetzliche Regelung des § 12a MRG. Als Ausgleich für diesen „aufgezwungenen“ Mieterwechsel wird dem Vermieter das Recht zur Anhebung des Hauptmietzinses eingeräumt. Dabei hat der übernehmende Arzt den Betriebsübergang dem Vermieter anzuzeigen. Dies berechtigt den Vermieter, den Mietzins auf jenen Betrag anzuheben, den er bei einer Neuvermietung erzielen hätte können (den sogenannten angemessenen Mietzins). Die Höhe dieses „angemessenen Mietzinsniveaus“ lässt sich in der Regel jedoch nur durch ein Schätzungsgutachten ermitteln. Es kann allerdings davon ausgegangen werden, dass der angemessene Mietzins (deutlich) über dem im „alten“ Mietvertrag vereinbarten Mietzinsniveaus liegt.

Sollte im „alten“ Mietvertrag eine Bestimmung enthalten sein, die dem Mieter das Recht einräumt, den Mietvertrag weiterzugeben, dann hat der übernehmende Arzt die Wahlmöglichkeit: Er kann sich entweder – sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen – auf das gesetzliche Weitergaberecht nach §12a MRG berufen oder das vertragliche Weitergaberecht „konsumieren“. Wählt der übernehmende Arzt das vertragliche Weitergaberecht, so hat er den Vorteil, dass der Vermieter den Mietzins nicht anheben darf. Auf der anderen Seite kann gerade ein bestehendes vertragliches Weitergaberecht für den übernehmenden Arzt im Fall einer künftigen Weiterveräußerung besonders (finanziell) attraktiv sein (und wiederum in seiner Kaufpreisbildung Berücksichtigung finden). Übt der Mieter das vertraglich eingeräumte Recht jedoch nicht explizit aus, kommt es zur ex lege (kraft Gesetzes) Weitergabe des Mietrechtes samt Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters.

Letztlich ist daher jeder Arzt, der eine Arztpraxis übernimmt, gut beraten, sich mit allen mietrechtlichen Konsequenzen auseinanderzusetzen. Eine gute rechtliche Beratung bewahrt dem übernehmenden Arzt nicht nur vor unerwarteten rechtlichen Überraschungen, sondern kann auch dazu beitragen, unnötige Kosten einzusparen.

Zur Person
Dr. Christian Marth









Der Autor des Beitrages ist Partner in der Wiener Kanzlei PHH Prochaska Heine Havranek Rechtsanwälte OG und hauptsächlich im Immobilien- und Mietrecht, Maklerrecht, in grenzüberschreitenden Liegenschaftstransaktionen sowie allgemeinem Gesellschafts- und Vertragsrecht tätig. Die Mitautorin, Dr. Margot Nusime, ist Rechts-anwaltsanwärterin bei PHH.

Prochaska Heine Havranek Rechtsanwälte OG (PHH) Julius-Raab-Platz 4 / Eingang Franz-Josefs-Kai 1, 1010 Wien Tel.: +43 1 714 24 40 Email: Web: www.phh.at;
www.facebook.com/phh.rechtsanwaelte

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