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Praxis 30. März 2011

Investments nehmen Fahrt auf

Im Vorjahr waren bei den Investoren Wohnimmobilien mit bester Ausstattung in guten Lagen gefragt, heuer steigt aus Renditegründen der Mut zum Risiko.

Während das Immobilieninvestmentvolumen im Vorjahr in Österreich 1,6 Milliarden Euro erreichte, ein Plus von 20 Prozent gegenüber 2009, stiegen die Investitionen in den CEE – zentral- und osteuropäischen Ländern – um 90 Prozent gegenüber 2009.

 

Bürogebäude waren bei den Investoren nach wie vor am stärksten gefragt, gefolgt von Retailobjekten. Wieder im Kommen sind in Wien Hotelinvestments, hinter denen meist vermögende Privatpersonen stehen. Industrieliegenschaften sind hingegen kaum gefragt. Zu den österreichischen Investoren, die im vierten Quartal 2010 für praktisch alle Investments verantwortlich zeichneten (Grafik), sollten sich im ersten Halbjahr 2011 asiatische und angloamerikanische Investoren dazugesellen. „Dabei handelt es sich zunehmend um opportunistische Investoren und nicht um Core-Investoren“, weiß Andreas Ridder, Geschäftsführer CB Richard Ellis Österreich. Nach wie vor steht die Stabilität des Marktes für Investoren in Österreich im Vordergrund.

Besonders die Bank Austria Real Invest trat im Vorjahr als Käufer auf, sie erwarb in Wien unter anderem ein Objekt in der Muthgasse in Heiligenstadt sowie zwei gemischt genutzte Objekte mit rund 50.000m² am Handelskai. Weitere größere Transaktionen anderer Investoren betrafen das Radisson Blu Palais Hotel, ein Geschäftshaus in der Mariahilferstraße 54, sowie ein 7.200m² großes Büroobjekt in der Aspernbrückengasse 2. Die Spitzenrendite lag in Wien Ende 2010 bei 5,25 Prozent – rund 40 Basispunkte (BP) unter dem Niveau des Vorjahres und damit auf dem Level von 2002.

Vorsichtige Mieter

Trotz einer Großanmietung von 20.000m² durch die Post AG auf der Lände in Wien sowie weiterer großer Anmietungen in den Büroobjekten TownTown, Rivergate und im BIZ ZWEI war die Nachfrage im Vorjahr verhalten. Insgesamt wurden rund 275.000m² Büroflächen in Wien vermietet, davon 75.000m² im vierten Quartal. Aufgrund der geringen Vermietungsleistung und des gestiegenen Neubauvolumens stieg die Leerstandsrate in Wien auf rund 5,5 Prozent. Auch für heuer wird keine Veränderung erwartet. Die Spitzenmiete lag im 1. Bezirk bei 23 Euro/m² im Monat. Bis Jahresende 2011 könnte dieser Wert auf 23,75 Euro steigen. „Die Nachfrage nach hochwertigen, zusammenhängenden Büroflächen im 1. Bezirk ist nach wie vor ungebrochen. Allerdings stellen wir zunehmend fest, dass ehemalige Bürogebäude im Zentrum zu Wohnungen umgebaut werden, da diese vom Eigentümer teurer verkauft werden können“, analysiert Ridder.

Für 2011 erwartet EHL Investment Consulting-Geschäftsführer Franz Pöltl einen deutlichen Wandel: „Der Immobilienmarkt wird heuer auch für spekulative Investoren interessanter. Zum einen sind die Anlagealternativen, insbesondere Anleihen, unattraktiv, zum anderen eröffnet der Konjunkturaufschwung auch wieder Chancen für Wertsteigerungen.“ Da die Renditen für Topobjekte von derzeit rund 5,4 Prozent geringfügig sinken werden, wird der Abstand zu Objekten der Kategorie „Core +“ (Objekte in guten Lagen, aber keine Spitzenobjekte) auf teilweise deutlich mehr als 1,5 Prozentpunkte steigen und diese für Investoren entsprechend attraktiv machen.

Inhomogene CEE-Region

Mittel- und Zentraleuropa war von der Krise deutlich mehr gebeutelt als Österreich, dennoch zogen die Immobilieninvestments in manchen Ländern deutlich rascher an. Während Polen und Russland rund 75 Prozent aller Investments von 5 Milliarden Euro auf sich verbuchten, ist die Liquidität in Südosteuropa auf niedrigem Niveau. „2010 war durch das selektive Interesse an Portfolios und großen Einzelinvestments in den CEE-Ländern gekennzeichnet. Fast die Hälfte aller Investments betraf Investments von mehr als 100 Millionen Euro“, erzählt Ridder. Neben der 690-Millionen-Euro-Transaktion in Moskau sind der Verkauf des 5-Sterne-Hotels Intercontinental in Prag an die Westmont Hospitality Group sowie das Investment von Unibail-Rodamco (Eigentümer der SCS und des Donauzentrums) in die beiden Shopping Center „Arkadia“ und „Wilenska“ in Warschau hervorzuheben. Die offenen deutschen Fonds haben ihre CEE-Aktivitäten auf ein Minimum reduziert. „Auch für heuer erwarten wir sehr selektive Aktivitäten der großen deutschen Fonds in den CEE-Kernmärkten“, betont Ridder. Die Renditen sind inhomogen. In den meisten Märkten sanken sie im 4. Quartal 2010 um 15-20 BP. In Warschau, einem der aktivsten Märkte, stagnierte die Spitzenrendite, liegt allerdings rund 50 BP unter jener in Prag. Am signifikantesten sanken die Renditen in Bukarest, wo sie auf bis zu 50 BP für Top-Büroimmobilien zurückgingen.

Von Mag. Michael Strausz, Ärzte Woche 13 /2011

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