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Die Umwandlung der Sofiensäle in ein Wohnhaus wird mithilfe eines Bauherrenmodells finanziert.

 
Praxis 1. Dezember 2010

Bauherrenmodelle:

Sanieren und vermieten

Zwei Drittel der Österreicher plagen laut einer IMAS-Umfrage Inflationsängste. Eine steuerlich interessante Veranlagungsform bieten Miteigentumsanteile an bestehenden Liegenschaften.

Bauherrenmodelle erfreuen sich derzeit großer Beliebtheit, und die Nachfrage ist groß. Diese Anlageform besticht durch hohe persönliche Sicherheit, eine langfristige, wertgesicherte Rendite und einen besonderen Steuervorteil.

 

„Steuerlich eignen sich Bauherrenmodelle (BHM) speziell für Einnahmen/Ausgaben-Rechner (beispielsweise Ärzte und Rechtsanwälte) in der 50-prozentigen Steuerprogression (Anmerkung: ab einem Jahreseinkommen von 60.000 Euro), da durch dieses Investment hohe steuerliche Abschreibungen generiert werden“, empfiehlt Mag. Harald Weiß, Co-Geschäftsführer der Vermögensberatung Investor Consulting Group GmbH. So können bestimmte Herstellungsaufwendungen über 15 anstelle der üblichen 67 Jahre abgeschrieben werden, Instandsetzungsaufwendungen sogar über zehn Jahre.

Bei diesem Modell erwerben mehrere Investoren Miteigentumsanteile an einer bestehenden Liegenschaft – zumeist leer stehende, sanierungsbedürftige Wohn- und Geschäftshäuser –, welche durch Sanierung in ein Mietobjekt umgewandelt wird. Die teilweise öffentliche Förderung erlaubt es, attraktive Preise anzubieten. Die gesamten Mieterträge, abzüglich der Ausgaben und Tilgung der investierten Fremdmittel, fließen den Miteigentümern anteilig zu. Mit den Anlaufverlusten aus „Vermietung und Verpachtung“ können die Bauherren die Bemessungsgrundlage für die Einkommenssteuer reduzieren. Die Anleger erzielen nach der Entschuldung in 15 bis 20 Jahren aus den Mieteinnahmen ein Zusatzeinkommen aus der niedrigeren Progressionsstufe oder eine „Zusatzpension“.

Großer und kleiner Bauherr

Im BHM trägt der Anleger das wirtschaftliche Risiko für die erfolgreiche Baufertigstellung eines Gebäudes mit. Je nach eingegangenem Risiko wird zwischen „kleinen“ und „großen“ Bauherren unterschieden.

  • Der kleine Bauherr kauft ein fertiges Konzept vom Prospekt des Anbieters, bei dem ihm lediglich ein geringes Mitspracherecht bei der Planung eingeräumt wird. Die baulichen Maßnahmen müssen durch den ausführenden Unternehmer detailliert aufgeschlüsselt werden. Die Anschaffung des Grundstückes muss vor dem tatsächlichen Baubeginn (erster Spatenstich) erfolgen. Schließlich gibt die Bauherrenverordnung vor, dass ein gewisses Mindestpreisrisiko enthalten sein muss, damit der kleine Bauherr in den Genuss der steuerlichen Vorteile gelangt. Die maximale Anzahl der Bauherren liegt zwischen sechs und acht Personen. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer gilt der Kaufpreis der Liegenschaft inklusive Sanierungskosten.
  • Der große Bauherr geht ein wesentlich höheres Risiko ein und auch die eingesetzten Mittel sind zumeist höher, weil die Anzahl der Bauherren wesentlich geringer ist. Oft handelt es sich um einen einzigen Bauherren (maximal fünf), der hohen Einfluss auf die bauliche Gestaltung hat und viel stärker eingebunden ist. Beim großen Modell fließen die Sanierungskosten nicht in die Grunderwerbssteuerbemessungsgrundlage ein. Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer gelten die reinen Anschaffungskosten.

Worauf sollte man achten?

Aus steuerlicher Sicht steht dem Einstieg in ein Bauherrenmodell nichts entgegen. Jedoch ist zu beachten, dass es sich um eine langfristige Veranlagungsform handelt. „Durch eine öffentliche Förderung von Land bzw. Gemeinde sind beim BHM nach der rund 15-jährigen Entschuldungsphase Renditen zwischen sieben und zehn Prozent (vor Einkommenssteuer) zu erwarten“, rechnet Weiß vor. Werden die Miteigentumsanteile vor diesem Zeitpunkt mit Gewinn verkauft, ist der Spekulationsgewinn steuerpflichtig bzw. kommt es zu einer Nachversteuerung der begünstigten Abschreibung. Neben dem steuerlichen Vorteil muss auch das Gesamtpaket stimmen. Lage, Infrastruktur, Nettokosten oder erforderliche Bewilligungen sollten ebenfalls in die Entscheidung miteinbezogen werden. Auch auf die Mieterstruktur ist zu achten: Bei Objekten mit Altmietverträgen (Stichwort: Friedenszins) lassen sich nur geringere Mieten lukrieren als bei Neumietverträgen. Wichtig ist auch, sich bereits vorher zu überlegen, wie man seine Anteile nach Finanzierungsende verwertet. Wer verkaufen möchte, sollte sich bewusst sein, dass für bereits parifizierte Eigentumswohnungen ein höherer Preis zu erzielen ist als mit Zinshausanteilen.

Da laut einer aktuellen IMAS-Umfrage mehr als zwei Drittel der Österreicher Inflationsängste plagen, gibt es derzeit einen regelrechten Run auf BHM.

Musterberechnung Bauherrenmodell 360

Wie ein konkretes Projekt aussehen kann, zeigt das Bauherrenmodell Sofiensäle. Dieses Projekt in der Marxergasse 17 in Wien verfügt über 12.000m² bewertete Nutzfläche mit 88 Wohnungen und 135 Tiefgaragenplätzen, vier Büros und Geschäftslokale. Die Wohnungsgrößen betragen 50–160m². Baubeginn ist Juni 2011, geplante Fertigstellung Juni 2013.

Die Kosten für ein Prozent der Miteigentumsanteile (120m² Immobilie) gestalten sich wie folgt:

  • In der Bauphase beträgt der Eigenkapitalaufwand vor Steuer 120.000 Euro, die gesamte Abschreibung 66.100 Euro. Bei einer Steuerprogression von 50 Prozent ergibt sich ein Eigenkapitalaufwand nach Steuer von 86.950 Euro.
  • In der 20-jährigen Finanzierungsphase beträgt der Eigenkapitalaufwand nach Steuern 6.353 Euro/Jahr. Die Fremdfinanzierung erfolgt durch ein Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren (Fixzinssatz: 1 Prozent) und einem Bankdarlehen, Laufzeit 15 Jahre (5% p.a.).

Daraus errechnet sich ein Gesamt-Eigenkapitalbedarf von 214.300 Euro (nach Steuern).

Bei geschätzten Nettomieteinnahmen von 22.100 Euro/Jahr errechnet sich eine jährliche Verzinsung von 10,3 Prozent.

 

Quelle: IFA (Institut für Anlageberatung AG)

Von Mag. Michael Strausz, Ärzte Woche 48 /2010

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