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Foto: Erste Group
Gernot Jany Analyst für den CEE-Immobilien-sektor bei der Erste Group
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Günther Artner Co-Head des CEE Equity Research in der Erste Group

 
Praxis 16. November 2010

Preise von Immobilien pushen Aktien

Das Interesses konzentriert sich auf Standorte in erstklassigen Lagen.

Das Aufwärtspotenzial für Immobilien liegt bis Ende 2011 bei 20 bis 25 Prozent, so das Fazit der Erste-Immoanalysten in ihrer aktuellen Analyse der zentral- und osteuropäischen (CEE)-Immobilienmärkte.

 

Fast 97 Prozent der CEE-Investitionen wurden in Polen, Russland und der Tschechischen Republik getätigt, dahinter rangieren Bulgarien und Rumänien. Nach Anlagekategorie waren Einkaufszentren das am stärksten nachgefragte Segment. „Starke Akteure investieren im aktuellen Umfeld bevorzugt in neue Einzelhandelsobjekte, wobei schwächere Mitbewerber mit übernommen werden. Der Schwerpunkt des Interesses konzentriert sich auf Standorte in erstklassigen Lagen und stark frequentierten Einkaufsmeilen“, erklärt Gernot Jany, Analyst für den CEE-Immobiliensektor bei der Erste Group.

„Unsere Analyse zeigt, dass wir auf eine von stetig steigenden Immobilienpreisen geprägte Phase zugehen. Diese Entwicklung resultiert eindeutig aus einem Rückgang der Mietrenditen“, so Günther Artner, Co-Head des CEE Equity Research in der Erste Group. Ein wesentlicher Wertanstieg bei Immobilien aufgrund steigender Mieten ist zumindest in den nächsten 1-1,5 Jahren unwahrscheinlich, da die Leerstände in der gesamten Region relativ hoch sind und eine Reihe von Entwicklungsprojekten vor dem Abschluss stehen.

Nach Immobilienkategorie entfielen in Österreich 55, in CEE 45 Prozent des Volumens auf Büroimmobilien. Mit einem Anstieg von 38 Prozent im Halbjahresvergleich zu 2009 zeigt die Konjunkturerholung positive Auswirkungen auf die Büro-Neuvermietungen. Die Leerstände bleiben mit 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede – zwischen 6,8 in Paris bis zu über 15 Prozent in Amsterdam, Dublin, Budapest und Moskau.

Bei Büroimmobilien ist eine weitere Stabilisierung der Mieten zu beobachten. Anstiege gab es im Londoner West End (+13,3%), in Paris (+7,1%) und London City (+5,3%). In CEE stieg die Nachfrage nach Büroflächen im Vorjahresvergleich um 36 Prozent auf 1,38 Mio. Quadratmeter. Das stärkste Wachstum kommt aus Moskau, wo bei Neuvermietungen fast wieder das Niveau von 2008 erreicht wurde.

25 Prozent Kurspotenzial in Österreich

„Das Aufwärtspotenzial bis Ende 2010 ist eher gering, liegt aber bis Ende 2011 bei 20 bis 25 Prozent – beide Werte gelten für die großen, nicht gerade von einer Übernahme betroffenen österreichischen Immobilienunternehmen wie CA Immo, conwert, Immofinanz und Sparkassen Immo“, so die Erste-Analysten. Die Kurse der wichtigsten österreichischen, deutschen und britischen Immobilienaktien sind noch immer deutlich unter dem vor zehn Jahren verzeichneten Niveau.

Am österreichischen Markt hat sich das Investitionsvolumen im 2. Quartal vervierfacht und liegt bei insgesamt 1,02 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2010 (+ 28% im Vergleich zum Vorjahr). „Das Aufwärtspotenzial hängt eindeutig von einer Erholung der Immobilienpreise ab, genauso wie umgekehrt der Rückgang der Immobilienpreise durch das bestehende Ausmaß der Verschuldung multipliziert wurde“, erklärt Jany.

Die Immobilien-Top-Picks

Die aktuellen Empfehlungen und Kursziele der Immobilienaktien der Erste Group lauten auf:

  • CA Immo: Basierend auf entgegen der Erwartung deutlich besser ausgefallenen Erträgen aus der Veräußerung von Immobilienobjekten und dem über den Schätzungen liegenden Ergebnis aus Neubewertungen im ersten Halbjahr wurde das Kursziel von 10,20 auf 12 Euro angehoben. Die Empfehlung lautet auf „Akkumulieren“.
  • Conwert: Nach vollständiger Berücksichtigung der Übernahme von ECO Business-Immo wurde das Kursziel von 10,70 auf 11,50 Euro angehoben. Aktuelle Empfehlung: „Akkumulieren“
  • Immofinanz: Auf Grundlage von erhöhten Schätzungen ergibt sich ein Kursziel von 3,60 Euro (zuvor 3,0 Euro). Daher gibt die Erste eine „Kauf“-Empfehlung ab.
  • Sparkassen Immo: Trotz reduzierter Schätzungen wird die „Kauf“-Empfehlung bestätigt und das Kursziel von 6,50 auf 6,90 Euro angehoben.
  • Orco: Für den tschechischen Immobilienentwickler wurde ein Kursziel von 8,20 Euro berechnet. Das Risikoprofil hat sich erheblich verbessert, daher lautet die Empfehlung auf „Akkumulieren“.

Von Mag. Michael Strausz, Ärzte Woche 36 /2010

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