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Praxis 23. Februar 2010

Die gemietete Ordination

Betrieb einer Arztpraxis in einer Mietwohnung – Probleme und Fallen.

Ein Großteil aller Ordinationen wird in Österreich in vermieteten Räumlichkeiten betrieben. Im Regelfall entzünden sich an diesen Mietverhältnissen, verglichen mit anderen Nutzungen, insbesondere der Gastronomie, wenig Streitigkeiten. Es gilt jedoch einige Probleme zu beachten und entsprechend bei der Neugründung oder Übernahme einer Praxis zu berücksichtigen.

Die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis ist sinnvollerweise im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dies umso mehr, wenn das Mietobjekt teilweise als Ordination und teilweise als Wohnung genützt wird. Wichtig ist eine derartige schriftliche Vereinbarung insbesondere, wenn es zu einem Wechsel der Person des Vermieters (z.B. durch Verkauf der Liegenschaft oder einen Erbfall) kommt. In derartigen Fällen wird gerne vonseiten des Neuvermieters versucht, einen für ihn wirtschaftlich ungünstigen Mietvertrag mittels des Verweises auf eine behauptete nicht vereinbarte Nutzung des Mietobjektes aufzulösen. Aber auch Nebenbestimmungen wie die Frage, welche Hinweisschilder auf die Ordination wo und in welcher Ausgestaltung im Hause angebracht werden dürfen und ob hierfür ein gesondertes Entgelt zu leisten ist, sind schriftlich zu vereinbaren, um Unklarheiten oder unberechtigte Forderungen gar nicht erst zuzulassen.

Für den täglichen Betrieb ist zu beachten, dass es zu keiner Belästigung der anderen Mieter im Haus kommen darf (z.B. durch Lärm oder Patienten, die im Stiegenhaus rauchen und warten), denn dies kann bei entsprechender Häufung zur Kündigung des Mietvertrages führen. Sollten derartige Probleme bestehen und es zu Beschwerden von Mietern kommen, so empfiehlt es sich, mit diesen und allenfalls der Hausverwaltung das Gespräch zu suchen, um eine Eskalation zu verhindern. Sind die Probleme nicht durch Gespräche zu lösen, bleibt im schlimmsten Fall noch immer die Möglichkeit, die Störung durch bauliche Maßnahmen wie eine verbesserte Lärmdämmung oder eine Vergrößerung des Wartezimmers zu beseitigen.

Anhebung des Mietzinses

Erfahrungsgemäß ist die Beschwerdehäufigkeit bei neu eröffneten Ordinationen in Häusern, in denen zuvor keine Arztpraxen waren, höher als bei der Übernahme bestehender Ordinationen. Letzteres birgt jedoch ein anderes Risiko, nämlich das der Miethöhung. Bei Mietobjekten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen (dies sind beispielsweise in Wien nahezu alle Altbauordinationen), gilt nämlich die Bestimmung des §12a MRG. Dieser besagt, dass für den Fall, dass das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen, das heißt die Arztpraxis, verkauft wird, der Käufer zwar in den Mietvertrag eintritt, aber der Mietzins auf ein angemessenes Ausmaß erhöht werden darf.

Gefährdete Wirtschaftlichkeit

Bei Mietverträgen mit einem besonders niedrigen Mietzins kann Derartiges zu massiven Erhöhungen führen und den Betrieb der Praxis wirtschaftlich sinnlos machen. Vor einer Übernahme einer Ordination ist daher insbesondere, aber nicht nur wegen dieser Problemstellung, die Beratung durch einen Rechtsanwalt angeraten.

Zur Person
Dr. Mathias Preuschl









Der Autor des Beitrages ist als Rechtsanwalt bei der Wiener Kanzlei Prochaska Heine Havranek Rechtsanwälte GmbH (PHH) hauptsächlich im Strafrecht, streitigem Zivilrecht sowie Vertragsrecht tätig.
PHH Rechtsanwälte GmbH Julius-Raab-Platz 4 / Eingang Franz-Josefs-Kai 1, 1010 Wien Tel.: +43 1 714 24 40 Email: Web: www.phh.at

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