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Praxis 24. April 2008

Immobilien durch die Steuerbrille gesehen

Mag. Gerald Puck von der Steuerberatung Mag. Houdek & Partner über Chancen und Risiken einer Veranlagung in Immobilien für einen Arzt.

 Mag. Gerald Puck

Was macht eine Investition in Immobilien für Ärzte interessant?
Puck: Investitionen in Immobilien sind grundsätzlich dafür geeignet, Vermögen zu erhalten und zu sichern. Neben der zu erwartenden Wertsteigerung des Substanzwertes (also des Werts der Immobilie selbst) spielen die Mieteinnahmen des Objektes eine wesentliche Rolle. Besonders in innerstädtischen Lagen haben Immobilien in den letzten Jahren beträchtliche Wertsteigerungsraten erzielt.

Wie sieht es mit der Besteuerung der erwirtschafteten Erträge aus Immobilien aus; wie mit der Absetzbarkeit der Verluste aus diesen?
Puck: Der Überschuss aus der Vermietungstätigkeit ist bei der Einkommensteuerveranlagung zum normalen Tarif – bis zu 50 Prozent – zu versteuern. Von den Mieteinnahmen kann der Steuerpflichtige jene Ausgaben, die mit der Vermietungstätigkeit in ursächlichem Zusammenhang stehen, absetzen, wie Ausgaben für die Instandhaltung der Wohnung, die jährliche Abschreibung vom Gebäude (ohne Grund und Boden), Maklergebühren, Verwaltungshonorare, Zinsaufwendungen etc. Unter Umständen werden gerade in den ersten Jahren der Vermietungstätigkeit Verluste erzielt, etwa durch Zinsbelastungen bei Fremdfinanzierungen, hohe Instandsetzungsaufwendungen etc. Diese können aber mit positiven Einkünften ausgeglichen werden und somit zu einer Steuerentlastung führen. Vorsicht ist bezüglich diverser Spekulationsfristen (in der Regel zehn Jahre) geboten: Wird ein Objekt innerhalb dieser Fristen wieder verkauft, sind die Wertsteigerungen der Einkommensbesteuerung zu unterwerfen.

Wenn ich als Arzt von Anfang an eine Immobilie zu Vermietungszwecken kaufe, zahle ich doch gleich ein Fünftel weniger vom Kaufpreis? Wie ist das geregelt und wie wirkt sich das auf die Einnahmen aus der Arzttätigkeit aus, nachdem diese ja unecht steuerbefreit ist?
Puck: Ja, grundsätzlich wird man also beim Kauf einer Wohnung bei gleichzeitiger (geplanter) Vermietung zu Wohnzwecken die Vorsteuern geltend machen (in der Regel 20 Prozent). Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der ärztlichen Tätigkeit bleibt jedoch durch die Vermietung gänzlich unberührt, da eine eigene „Überschussrechnung“ erstellt werden muss. Für die Vermietung für Wohnzwecke sind im Regelfall zehn Prozent Umsatzsteuer (20 Prozent für weiterverrechnete Heizkosten bzw. für mitvermietete Einrichtungsgegenstände) abzuführen. Eine Ausnahme bildet lediglich die Kleinunternehmerregelung. Wenn also ein Arzt unter 36.000 Euro Umsätze ausführt (ärztliche Tätigkeit und Vermietungsumsätze), dann könnte diese Kleinunternehmerregelung zum Tragen kommen. Es gibt allerdings die Möglichkeit, aus dieser Kleinunternehmerregelung herauszuoptieren, das heißt, mittels einer Verzichtserklärung werden diese Umsätze aus der Wohnungsvermietung der Umsatzsteuer unterworfen – ein Vorsteuerabzug steht dann wiederum zu.

Welche Risiken sehen Sie in Immobileninvestitionen?
Puck: Immobilien stellen eine langfristige Anlageform dar. Sie sind nicht herkömmliche Bankanlagen wie ein Sparbuch oder Festgelder. Zudem hängt das wirtschaftliche Ergebnis der Immobilie von zahlreichen Faktoren ab, die auch Verlustrisiken mit sich bringen: Verkäufe zu attraktiven Preisen sind oftmals, beispielsweise unter Zeitdruck, sehr schwierig. Des Weiteren werden die Ertragskraft und Wertentwicklung einer Immobilie stark von der Vermietungssituation des Objektes beeinflusst. Leerstände und mangelnde Vertragstreue der Mieter kann zu Mietausfällen führen. Im Falle von einem Leerstand ist der Eigentümer verpflichtet, die laufenden Kosten des Objektes trotz fehlender Mieteinnahmen zu tragen. Damit führt die Immobilie statt zu Mieteinnahmen zu Liquiditätsabflüssen auf Seiten des Investors; unter Umständen ergänzt um Zins- und Tilgungsverpflichtungen.

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