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Leben 14. Mai 2013

Vorsorgewohnungen – lukratives Investment?

Selektive Auswahl und Gesamtvermögensstruktur als Erfolgskriterien.

Zuletzt wurde in den Medien heftig darüber diskutiert, ob Vorsorgewohnungen angesichts der steigenden Mietpreise weiterhin ein attraktives Investment sind, oder ob man derzeit lieber die Finger davon lassen sollte. Eine aktuelle Analyse der Schoellerbank beleuchtet die Vorteile dieser Anlageform und gibt Tipps wie man sich vor bösen Überraschungen schützen kann.

Nach wie vor ist das wirtschaftliche Umfeld von einem niedrigen Zinsniveau und geringen Inflationsraten gekennzeichnet. Aufgrund der Wirtschaftslage in Europa, die von bescheidenen Wachstumsraten und in vielen Staaten von hoher Staatsverschuldung geprägt ist, rechnen Wirtschaftsexperten mit einer weiteren Leitzinsensenkung durch die Europäische Zentralbank (0,75 auf 0,5%) und mit gleichbleibenden Zinsen in den USA bis 2015. Zusätzlich nimmt die Beunruhigung der Sparer zu, dass das Beispiel Zypern mit der „Enteignung“ der Sparguthaben Schule macht und weitere Regierungen zur Verringerung ihrer Schuldenberge auf liquides Vermögen der Bevölkerung zugreifen könnte. „Vor diesem Hintergrund kaufen Anleger vermehrt Immobilien, beispielsweise Vorsorgewohnungen, als sicheres Investment und erhoffen sich neben Wertsteigerungen auch eine Inflationsabgeltung durch steigende Mieteinnahmen“, berichtete Schoellerbank-Finanzplanungs-Experte Werner Obenaus.

Charakteristika von Vorsorgewohnungen

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung erwirbt der Investor direktes Wohnungseigentum, was durch den Eintrag ins Grundbuch nach außen ersichtlich verbrieft wird. Dabei wird das Anlageobjekt nicht selbst bewohnt, sondern Ziel ist, durch die Vermietung zusätzliche, inflationsgeschützte Einnahmen zu lukrieren. Dabei wird der Käufer im umsatzsteuerlichen Sinn Unternehmer und generiert seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §28 EStG (Einkommenssteuergesetz). Die vom Kaufpreis erzielte Umsatzsteuer kann als Vorsteuerabzug beim Finanzamt geltend gemacht werden. Als Werbungskosten dürfen Fremdkapitalzinsen, Finanzierungsnebenkosten, die Absetzung für Abnutzung (AfA) und sonstige Aufwendungen bei der Steuer geltend gemacht werden. Die sofort abzugsfähigen Werbungskosten können bereits im ersten Jahr der Entstehung mit anderen Einkünften gegengerechnet werden. Der Absetzbetrag für Abnutzung beträgt grundsätzlich 1,5 Prozent, außer wenn eine kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten bestätigt werden kann. Zur Absicherung des steuerlichen Konzeptes ist eine nachvollziehbare Prognoserechnung vorzulegen. Dabei gelten Einnahmen und Ausgaben in dem Jahr als zugeflossen, indem sie entstanden sind und ein Verlustausgleich ist innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung möglich (kein Verlustvortrag). „Innerhalb eines Beobachtungszeitraums von 20 Jahren muss ein wirtschaftlicher Gewinn erzielt werden, damit keine Liebhaberei vorliegt und es nicht zu einer Nachversteuerung der erzielten Einkünfte kommt“, betonte Obenaus. Wird die Immobilie veräußert, dann kommt die neue Immobilienbesteuerung lt. Stabilitätsgesetz 2012 mit einem Steuersatz von 25 Prozent auf den Wertzuwachs (Ausnahme: Hauptwohnsitz) zur Anwendung. Besonders interessant sind Vorsorgewohnungen für Ärzte mit einem Grenzsteuersatz von 50 Prozent, weil in diesem Fall die größten Steuervorteile lukriert werden können. Es sei darauf zu achten, dass den Prognoserechnungen der diversen Anbieter zumeist der Grenzsteuersatz zugrunde liegt.

Beurteilung von Vorsorgewohnungen

Die wichtigsten Bewertungskriterien für Vorsorgeimmobilien sind Lage, Kaufpreis, Finanzierungs- bzw. Fremdkapitalkosten, Höhe der Miete, Inflationsrate, Erhaltungsaufwand und eventuell anfallende Leerstandskosten. All diese Parameter beeinflussen die Höhe der Rendite und damit das Gesamtergebnis des Investments. Die Lage gilt nach wie vor als wichtigster Faktor. Auch wenn gerade in Wien in den letzten Jahren die höchsten Preissteigerungen erzielt werden konnten, dürfe man sich nicht verlassen, dass in den kommenden Jahren ähnliche Wertzuwächse zu erzielen sind, obwohl durch die anhaltende Zuwanderung die Nachfrage nach Mietwohnung hoch bleiben dürfte. „Die Mietpreise sind ein brisantes Thema und rücken immer mehr ins Blickfeld der Politik. Da das Mietrechtsgesetz in einigen Bereichen überarbeitet werden soll, ist es schwer abschätzbar, wie künftig die rechtliche Situation bei der Mietzinsfestlegung und möglichen Mietobergrenzen aussehen wird“, warnte Obenaus.

Neben Wien haben die Landeshauptstädte das größte Potenzial für gute Renditen. Um möglichst leistbare Mieten verlangen zu können, bewegen sich die aktuellen Kaufpreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro/m². „Bei einer Miete von rund 10 Euro/m² ergeben sich Renditen zwischen 3,2 und 5,0 Prozent, was im Vergleich zu aktuellen Sparbuch- und Anleiherenditen durchaus attraktiv ist“, rechnete Obenaus vor. Je höher der Eigenkapitalanteil (Schoellerbank-Empfehlung mindestens 30 Prozent) umso unabhängiger ist man von Fremdkapitalkosten. Mit den Mieteinnahmen sollten Rücklagen gebildet werden, um Instandhaltungskosten und Rückzahlungen zu decken.

Starken Einfluss auf die Mietenhöhe und künftige Zinssätze hat die auch Inflationsrate. Zwar schützen Mietzinssteigerungen vor einem realen Einkommensverlust, gleichzeitig steigen aber auch die Kosten für Rücklagen und Instandhaltung bzw. die Fremdkapitalkosten durch die Inflationsanpassung der Zinsen. In den Prognoserechnungen sollten die Leerstandskosten ebenfalls berücksichtigt werden. Wie sich diese entwickeln, sei stark von der Mieterstruktur, der Größe und räumlichen Gestaltung der Wohnung und von der Mietnachfrage abhängig. Abfedern könne man die Leerstandskosten, indem sich mehrere Vermieter zu einem Mieterpool zusammenschließen.

Langfristiges, attraktives Investment mit Fragezeichen

„Investitionen in Vorsorgewohnung stellen eine langfristige Investition dar und sollten in Einklang mit der gesamten Vermögensstruktur des Anlegers stehen“, betonte Obenaus. Dabei gelte es auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen liquiden Mitteln (Geldwerte und Wertpapiervermögen), Immobilien, Versicherungen, sonstigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zu achten.

Vorsorgewohnungen bieten die Möglichkeit, im Vergleich zu Spareinlagen und Anleihen attraktive Renditen, steuerliche Vorteile und eine Diversifizierung des Einkommens zu erzielen, gleichzeitig gilt es, einige Risiken zu bedenken. Es könne beispielsweise nicht davon ausgegangen werden, dass jede Vorsorgewohnung an Wert zulegt und beim Verkauf ein positives Gesamtergebnis erzielt werden kann. Die Mietpreisentwicklung der kommenden Jahre werde neben Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt möglicherweise auch von der Politik bestimmt, wie die aktuelle Diskussion über Mietzinsdeckelungen und „leistbares Wohnen für alle“ beweist.

Bei der Wahl des Standortes sollte man sich die Frage stellen, ob dieser auch in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren attraktiv bleibt und ob es bei einer eventuell notwendigen Neuvermietung gelingt, rasch einen Nachmieter zu finden, um Leerstandskosten zu vermeiden. „Auch wenn aktuell Renditeerwartungen von bis zu vier Prozent als durchaus realistisch betrachtet werden können, darf man die dargestellten Risikoaspekte nicht außer Acht lassen“, beantwortete Obenaus die Frage nach der Attraktivität von Vorsorgewohnungen als vorsichtig positiv. Wer seine individuellen Chancen und Risiken abwiegt, könne sich ein recht umfassendes Bild schaffen und sich vor möglichen negativen künftigen Überraschungen schützen. „Großes Potenzial sehe ich in den kommenden Jahren bei Start-, Single- und Studentenwohnungen“, so Obenaus abschließend.

M. Strausz, Ärzte Woche 20/2013

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