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Abb. 1: Achten Sie bereits bei der Planung darauf, Betriebsräume exakt zu definieren.
© medtax

Raimund Eller

 
Zahnheilkunde 8. November 2010

Das steueroptimale Haus

Tipps für Immobilienkauf und -bau im privaten und betrieblichen Bereich

Bei der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen sind die dabei erzielten Gewinne mit dem vollen Tarif bis zu 50 Prozent steuerpflichtig. Demgegenüber lassen sich Gewinne aus der Veräußerung privaten Vermögens ganz bequem und völlig legal komplett steuerfrei lukrieren, insoweit kein Spekulationstatbestand gesetzt wird. Dies ist bei Grundvermögen dann der Fall, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung des Objektes mindestens zehn Jahre vergangen sind. Achtung! Bei einstmals vermieteten Gebäuden, bei denen Herstellungskosten auf nur 15 Jahre abgeschriebenen (gem. §28 Abs. 3 EStG) wurden, verlängert sich diese Frist auf 15 Jahre.

Für Objekte, die dem Veräußerer seit der Anschaffung und mindestens seit zwei Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben, gibt es überhaupt keinen Spekulationstatbestand. Wenn man also sofort nach Anschaffung eines Objektes durchgehend bis zur Veräußerung seinen Hauptwohnsitz dort begründet, dann kann man bereits nach zwei Jahren steuerfrei verkaufen (Achtung! Falle bei Parifizierung vor Betriebsaufgabe). Eine weitere Ausnahme von der zehnjährigen Behaltefrist gibt es für den Gebäudewert selbst hergestellter Gebäude.

Tipp: Optimierung durch Ehegattenmodell

Werden die betrieblichen Räumlichkeiten vom Ehepartner errichtet und an den Unternehmer vermietet, so bieten sich zusätzlich steuerliche Vorteile: Durch die Miete kann Einkommen vom besser verdienenden Ehepartner umgeleitet und so einem günstigeren Steuersatz zugeführt werden (Ehegattensplitting). Investitionen die der Unternehmer als Mieter selbst trägt (Mieterinvestitionen) können auf eine kürzere Zeit abgeschrieben werden. Weitere Vorteile ergeben sich, wenn der Unternehmer selbst keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, so beispielsweise der Großteil der Ärzte.

Die Vorsteuern aus den Baukosten können durch den Ehepartner in seiner Funktion als Vermieter vom Finanzamt zurückgefordert werden und so zu einem wesentlichen Finanzierungsvorteil bei der Errichtung führen. Im Gegenzug für die lukrierten Vorsteuern aus den Baukosten muss von der Ordinationsmiete in den ersten zehn Jahren 20 Prozent Umsatzsteuer abgeführt werden. Die gewonnene Vorsteuer kompensiert diesen Nachteil jedoch in den meisten Fällen um ein Mehrfaches.

Beim Ehegattenmodell sollte jedoch vertraglich Vorsorge für den Fall einer Ehescheidung getroffen werden. Man sollte sich den Vorsteuervorteil sowie auch die Vorteilhaftigkeit aus Sicht der Einkommensteuer im Zuge eines Günstigkeitsvergleiches von seinem Steuerberater ermitteln lassen.

Betrieblich genutzte Räume im Privathaus

Befinden sich innerhalb des Wohnungsverbandes betrieblich genutzte Räumlichkeiten, so können anteilige Kosten dieser Räumlichkeiten unter bestimmten Voraussetzungen Steuer mindernd geltend gemacht werden. Jedenfalls steuerwirksam sind Aufwendungen für Räume, die auf Grund der funktionellen Zweckbestimmung und Ausstattung nach der Verkehrsauffassung von vornherein der Betriebs- bzw. der Berufssphäre zuzuordnen sind.

Dazu gehören Ordinations- und Therapieräume, die auf Grund ihrer Ausstattung eine Nutzung im Rahmen der privaten Lebensführung typischerweise ausschließen. Sämtliche Baukosten und auch die laufenden Instandhaltungs- und Betriebskosten können anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Dieser Anteil wird in der Regel über einen Quadratmeterschlüssel ermittelt.

Betrieblichen Bereich genau definieren

Achten Sie bereits bei der Planung darauf, dass der betrieblich genutzte Bereich genau definiert wird. Ideal ist ein eigener Eingang. Die Räume sollten auf den Plänen bereits Bezeichnungen wie Empfang, Warteraum, Arztzimmer, Untersuchungszimmer, EKG, Röntgen, Therapieraum, Labor, Blutabnahme, Patienen-WC, Sozialraum, Lager etc. tragen.

Demgegenüber wird die steuerliche Anerkennung eines Arbeitszimmers im Wohnungsverband sehr restriktiv gehandhabt. So werden beispielsweise Tätigkeiten als Lehrer, Richter, Politiker, Berufsmusiker, Dirigent, darstellender Künstler, Vortragender und Freiberufler mit auswärtiger Betriebsstätte von der Finanz als Berufsbilder eingestuft, deren Mittelpunkt jedenfalls außerhalb eines Arbeitszimmers liegt. Anteilige Kosten für ein solcherart genutztes Arbeitszimmer sind nach Meinung des Ministeriums daher nicht abzugsfähig.

Sonderausgaben

Aufwendungen für Wohnraumschaffung und -sanierung können als Sonderausgaben von der Steuerbebessungsgrundlage in Abzug gebracht werden. Allerdings nur im Rahmen der „Topf-Sonderausgaben“ bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 2.920 Euro. Steht der Alleinverdiener- oder der Alleinerzieherabsetzbetrag zu, so erhöht sich dieser Betrag um weitere 2.920 Euro. Bei mindestens drei Kindern kommen weitere 1.460 Euro hinzu. Von den zulässigen Topf-Sonderausgaben werden jedoch nur 25 Prozent berücksichtigt. Zudem besteht bei Einkünften ab 36.400 Euro eine Einschleifregelung, so dass ab 50.900 Euro keine Absetzbarkeit mehr gegeben ist.

Preise werden weiter steigen

Boden ist teuer, begehrt und knapp. Die Preise für die ersten Lagen werden langfristig trotz Wirtschaftskrise weiter steigen. Wer dann stille Reserven aus dem Verkauf von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien steuerfrei lukrieren kann, hat Grund zur Freude. Auch zu 100 Prozent betrieblich genutzt Gebäudeteile können durch entsprechende Gestaltungsvarianten im Privatvermögen gehalten werden. So kann beispielsweise die Gattin das Objekt erwerben und an den Gatten für dessen betriebliche Zwecke vermieten.

Eine weitere Möglichkeit wäre die Gründung einer GmbH, deren Gesellschafter Immobilien privat erwerben und für betriebliche Zwecke ebenso an die eigene GmbH vermieten können. Ein delikates Thema bleibt auch weiterhin der Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden sowie die steuerliche Absetzbarkeit eines im Wohnungsverband gelegenen Arbeitszimmers. In jedem Fall sollten Sie sich vor geplanten Grundstückstransaktionen mit Ihrem Steuerberater rechtzeitig besprechen.

Korrespondenz: Raimund Eller Team Jünger Steuerberater OG Die Ärztespezialisten Anichstraße 5a 6020 Innsbruck E-Mail: Internet: www.aerztekanzlei.at Eine Kanzlei der MEDTAX-Gruppe

Raimund Eller, Innsbruck, 6/2010

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